2026年下半年卡尔加里公寓市场展望：成交量萎缩但价格抗跌，基本面支撑仍在
如果只看2026年下半年，我认为卡尔加里公寓市场的关键词是”分化”——它是全加拿大成交量降幅最大的公寓市场，但价格却展现出超出预期的抗跌性。这与温哥华”价格领跌”的格局形成鲜明对比。
一、当前市场画像：量缩价稳的”异常组合”
2026年上半年的数据揭示了一个值得关注的现象：卡尔加里公寓市场出现了”成交量断崖、价格平稳”的罕见组合。
根据Re/Max Canada的报告，卡尔加里在全国主要市场中公寓成交量跌幅最大，2025年初至今累计下降28.5%。然而，同期平均公寓价格却保持相对稳定，小幅上涨至约348,500加元。这种”量缩价不跌”的走势，与温哥华公寓市场”量价齐跌”（同比跌幅近6%）形成鲜明对比。
卡尔加里房地产委员会（CREB）4月数据显示，公寓式住宅的库存已达到1,920套，较长期趋势高出27%，供应月数超过4个月，明确处于买方市场区间。基准价格为301,400加元，同比下跌近9%。但值得注意的是，这一价格水平相比前几个月已出现小幅环比回升，主要由North West、South East和West等区域带动。
二、为什么成交量大跌但价格抗跌？
这看似矛盾的现象，背后有三层逻辑：
1. 人口迁移放缓，但基本面仍然强劲
过去两年阿尔伯塔省凭借可负担性优势吸引了大量跨省移民，尤其是来自安省和BC省的居民。这股”移民潮”在2025年后有所放缓，直接导致公寓需求降温。
然而，Re/Max明确指出，阿尔伯塔省的经济基本面仍然是积极因素——强劲的GDP增长、韧性十足的能源产业以及改善中的就业前景，预计将在库存消化后支撑公寓需求回升。普华永道与城市土地学会的报告也将卡尔加里评为2026年加拿大最具活力的房地产市场，认为其凭借强劲的经济表现和持续的人口增长成为市场关注的焦点。
2. 专用出租公寓激增，分流了买卖需求
卡尔加里正在经历一波专用出租公寓（purpose-built rental）的建设热潮。根据卡尔加里市政府数据，截至2025年，全市有6,928套公寓/联排出租单元正在建设中。2024年更是完工了10,059套出租单元，创下历史峰值。
这种供应结构的变化，让原本可能购买公寓的年轻人选择了”先租不买”。Re/Max也确认，专用出租住宅建设激增加剧了对买家的竞争，促使许多人采取观望态度。
3. 投资者退场，但自住需求仍有支撑
投资者是过去几年卡尔加里公寓市场的重要推动力。随着利率上升和租金回报率下降，这部分需求明显撤退。
但卡尔加里与温哥华的不同在于：自住需求的基本盘仍然稳固。由于独立屋价格仍然较高（4月独立屋基准价745,400加元，同比跌幅仅2.7%），公寓仍然是许多首次置业者的唯一可负担入口。
三、2026年下半年展望：弱势筑底，但下行空间有限
结合以上分析，我对2026年下半年卡尔加里公寓市场的判断如下：
第一，库存消化需要时间，但趋势向好。
Re/Max将2026年明确定位为”过渡之年”而非反转之年。虽然库存高企，但正在进入一个多年的消化周期，预计到2026年下半年至2027年，市场将逐步恢复更健康的状态。对于卡尔加里而言，成交量的深幅下跌恰恰说明市场正在加速完成调整，而不是”拖延症”。
第二，价格下行空间有限，”软着陆”概率高。
CREB首席经济学家Ann-Marie Lurie指出，卡尔加里整体市场已从之前的卖方市场转向平衡状态。其中独立屋板块的供给仍然偏紧（仅2个月库存），价格下跌动能正在减弱；公寓板块虽然库存充裕，但价格同比跌幅已接近9%，进一步大幅下跌的空间有限。
值得注意的是，4月公寓基准价已出现环比小幅回升，主要由North West、South East和West区域带动。这说明部分区域已经开始触底。
第三，2026年下半年是自住买家的”黄金窗口”。
一位卡尔加里地产分析师明确指出，公寓买家目前拥有所有板块中最强的谈判地位。公寓挂牌天数已延长至47天，销售与新挂牌比仅为45.7%，意味着卖家正在竞争每一个买家。与18个月前相比，这是一个实质性的更好入市时点。
四、区域分化：不是所有公寓都一样
与温哥华类似，卡尔加里内部也存在明显的区域分化：
North West、West、South East相对紧俏，买家竞争存在，价格月环比上涨。
North East、East供应严重过剩，价格同比跌幅超10%，月环比仍跌。
North买方市场明显，价格承压。
具体来看：
- North East是压力最大的区域，供应月数高达7.32个月，East区域更是达到12个月，价格同比跌幅超过10%。
- 相比之下，North West、West和South East区域已出现价格环比改善，说明位置优越、配套完善的公寓更具抗跌性。
五、与温哥华的关键差异
如果对比我之前分析的温哥华公寓市场，卡尔加里的差异点非常清晰：
价格走势：温哥华同比下跌6-8%，压力持续；卡尔加里基本持平，约34.85万。
根本原因：温哥华是投资需求撤退+高库存；卡尔加里是经济基本面支撑+能源产业韧性。
库存来源：温哥华是楼花集中交付+投资者离场；卡尔加里是出租公寓竞争+人口迁移放缓。
后市判断：温哥华弱势筑底，恢复缓慢；卡尔加里过渡年+2027年有望更强劲反弹。
Re/Max对卡尔加里的评价是：强劲的GDP增长、韧性十足的能源产业以及改善中的就业前景，预计将在库存消化后，在2026年支撑公寓需求回升。
六、我的基准判断
综合以上分析，我对2026年下半年卡尔加里公寓市场的核心判断可以概括为：
“量缩筑底、价格抗跌、2027可期”。
下半年基调：成交量较上半年略有回升，但库存压力仍存；价格小幅承压但下行空间有限。
市场性质：明确的买方市场，买家拥有极强的议价能力。
最大亮点：经济基本面支撑（能源+GDP增长）是全加拿大最强的城市之一。
复苏节奏：2026年是”过渡年”；真正的市场回暖更可能出现在2027年，伴随更广泛的经济复苏而来。
对于自住买家：2026年下半年是卡尔加里公寓市场近几年来最有利的入市窗口之一。买家可以耐心挑选、从容谈判，尤其是在North East等供应过剩区域，议价空间很大。
对于投资者：建议观望至2026年底或2027年初，等待库存消化更充分、市场信号更明确后再入场。但对于长期持有者而言，卡尔加里的经济和人口基本面决定了公寓资产的长期价值不会被短期波动抹去。
一句话总结：如果你想在加拿大买公寓，又不想承受温哥华那样的价格下行压力，卡尔加里可能是下半年最值得关注的城市——前提是你有耐心持有到2027年甚至是2030年之后。