2026年下半年温哥华公寓市场展望：弱势筑底仍是主基调

如果只看2026年下半年，我认为温哥华公寓市场大概率仍然是”弱势筑底”，而不是全面反转。

这不是一个令人兴奋的判断，但我认为这是最接近事实的推演。

一、市场现状：买方市场已经确立

2026年上半年的数据已经清晰地告诉我们一件事——公寓是大温所有住宅类型中最疲弱的板块。

根据大温地产局（Greater Vancouver Realtors）6月初公布的数据，2026年5月大温地区公寓成交量仅1,009宗，较2025年同期下降7.2%，成为拖累整体楼市表现的主要因素。与此同时，库存水平仍然充裕，整体市场库存较10年长期平均水平高出34.6%。

一个更值得关注的信号是：公寓基准价同比跌幅接近6%，在所有住宅类型中表现最弱。正如大温地产局首席经济学家Andrew Lis所言，市场需求仍然相对温和，短期内未见足以推动市场明显上升或下跌的重大因素。

二、为什么下半年仍然偏弱？

1. 库存压力远未释放完

这是当前市场最大的特征，也是我认为下半年仍将继续承压的核心原因。

Re/Max Canada的报告明确指出，2025年1月至10月期间，大温地区公寓成交量同比下降11%，高库存与需求放缓持续主导市场走势。更重要的是，该机构将2026年定位为”过渡之年”而非真正的复苏拐点——尽管库存仍高、买家依旧谨慎，市场需要时间逐步消化过剩供应。

从微观层面看，库存压力来自三类房源：一是2021-2022年高峰期购买楼花的投资者集中交房；二是租金收益下降后选择离场的投资者；三是在续贷压力下被迫出售的业主。这些房源会持续进入市场，形成供给端的持续压力。

CMHC的数据更为直观——大温地区目前仍有约3,195套新建未售公寓单元待售，其中37%售价超过100万加元。在温哥华市和本拿比市，新建未售公寓中超过100万加元的比例甚至高达81%。列治文以30%的占比成为未售库存最集中的区域，其次是本拿比（18%）和高贵林（12%）。

Rennie Intelligence进一步预测，到2026年底，BC省预计将有约3,650套公寓处于空置状态。这种库存水平意味着下半年市场仍将以”消化”为主旋律。

2. 投资需求明显撤退

过去十多年温哥华公寓上涨的重要动力是投资需求。但现在，这股力量正在消退。

CMHC的报告直言不讳：”由于预售量暴跌、投资者撤资以及成本居高不下，全国各地的公寓开工量急剧下降”。房地产专家也确认，以往购买预售公寓单元的投资者已经消失，这与禁止外国投资等市场变化直接相关。

投资者的撤退逻辑并不复杂：租金增长停滞甚至回落、持有成本上升、短租监管趋严，导致现金流普遍为负。对于逐利的资本而言，继续持有或新入场公寓已不再具有吸引力。

CBRE在其2026年市场展望中也印证了这一趋势——多户型住宅需求在2025年已经软化，2026年需求预计仍将保持疲软。尤其是在温哥华和多伦多这样拥有大量公寓作为二级租赁市场的城市，新建公寓的涌入进一步冲击了租赁供应。

3. 新公寓与二手公寓形成价格压制

当前市场出现一个值得关注的”内耗”现象：很多开发商的新楼花价格仍然高于同区域二手房，但由于建筑成本高企，开发商无法大幅降价；而二手卖家为了成交愿意降价。结果就是新房卖不动，二手房继续降价，市场形成向下的价格锚定。

CBRE的数据显示，目前大温地区新建未售公寓的平均价格并不低——超过三分之一的未售单元售价在100万加元以上。这些单元通常面积偏小，但总价却超出了普通买家的承受范围。这种”高单价、小面积”的结构性错配，进一步延长了库存去化周期。

4. 买家议价能力处于近五年最强

对于仍在场内的买家来说，当前无疑是一个有利的窗口期。挂牌30天以上、多次降价、成交价低于挂牌价已成为普遍现象。买家拥有近几年最强的谈判优势。

但有趣的是，即便利率已经下行，买家仍然保持观望，等待更明确的经济稳定信号。这种”有利但不急于出手”的心态，恰恰说明市场信心仍未恢复。

三、为什么我不认为会崩盘？

尽管下半年基调偏弱，但我认为市场不会崩盘。理由有三：

第一，利率环境已经改善。加拿大央行已经完成了大部分降息周期，固定贷款利率明显低于2023-2024年的高点。对于首次置业者来说，月供压力下降，可负担性正在改善。

第二，公寓仍是住房体系的核心。正如Re/Max Canada总裁Don Kottick所言，在大温地区，每售出2套住房中就有1套是公寓。考虑到土地供应限制和人口持续增长，公寓市场长期反弹几乎是不可避免的——即便需要一些时间。

第三，未来可能面临供应短缺。这是一个有趣的悖论：当前库存高企，但开发商正日益转向专用出租住宅项目，并暂停或取消部分公寓开发。当市场周期反转、需求回归时，未来数年可能出现公寓供应短缺的风险。CBRE也警告，如果未来几年开工量持续放缓，加拿大可能面临另一轮严重的住房短缺。

因此，我更倾向于用”价格先跌→横盘→成交量恢复→最后价格企稳”的路径来理解当前市场，而不是简单判断”继续暴跌”。

四、下半年最值得关注的板块分化

不同公寓的分化将非常明显：

最弱的板块——市中心小户型Condo、投资型一房、本拿比Brentwood高库存区域、列治文投资公寓。这些区域供应最集中、投资属性最强，而投资者正是本轮撤退最明显的群体。

相对抗跌的板块——温西优质社区大户型、Kitsilano和UBC附近的改善型公寓、两房两卫自住产品。这些区域以自住需求为主，受投资撤退的影响相对较小。

CMHC的数据也印证了这一分化——列治文未售公寓占大温地区总库存的30%，是本轮库存压力的”重灾区”；而温哥华市仅占10%。

五、我的基准判断

基于以上分析，我对2026年下半年温哥华公寓市场的核心判断是：

成交量：比上半年略有改善，但难以出现显著反弹
挂牌库存：仍然维持高位，去化周期偏长
公寓价格：继续承压，不同区域分化加剧
买卖格局：买方市场持续存在
全面反弹：概率较低，2026年是”过渡年”而非”反转年”
筑底阶段：概率较高，市场正在经历最后一段磨底期

如果要用一句话概括：2026年下半年的温哥华公寓市场更像是”筑底的延续”，而不是新一轮上涨的起点。

对于自住买家来说，这是近五年来议价能力最强的窗口之一，可以耐心挑选、从容谈判。对于投资者而言，市场可能仍需要6-18个月的时间来消化库存和恢复信心——2027年伴随整体经济复苏，才有望迎来更健康的市场环境。