租金降3.6%却要每年建41.7万套：加拿大缺的不是房，是买得起的房
李明 | 作者
租金降3.6%，官方模型却要每年建41.7万套
加拿大第二季度的租金数据和CMHC最新的住房供应报告，几乎在同一个星期发布，但放在一起看，像在描述两个不同的国家。
一边是加拿大统计局9月9日公布的季度租金数据：全国各都会区两卧室公寓的平均挂牌叫价降到每月2,130加元，比去年同期下降3.6%。温哥华降4.1%，蒙特利尔降5.2%，卡尔加里降6.4%。
另一边是CMHC秋季住房供应报告的结论：要在2036年前把房价、租金和家庭收入的关系拉回到2019年的水平，加拿大每年大约需要建设41.7万到46.9万套住房。而按照目前的趋势，全国每年预计只开工约23.1万套。
租金在跌，房子卖不动，建设目标却要接近翻倍。三个数字放在一起，很容易让人得出一个结论：官方模型脱离现实。
但真正的矛盾不在数字里，而在我们描述问题的方式里。加拿大常说的”缺房”，其实混进了两种完全不同的短缺。
一种是市场上有没有足够的住房单位。另一种是这些住房，普通家庭到底能不能负担。这两件事有关，但绝不是同一件事。
全国两卧叫价2,130加元：哪些城市降得最多
先把租金说清楚。加拿大统计局与CMHC合作的季度租金统计，统计的是主要租赁平台上的挂牌叫价，覆盖专用出租房和二手出租市场，不包含集体住宅、度假屋、移动房屋和补贴住房。
2026年第二季度，全国各都会区两卧室公寓平均叫价为每月2,130加元，同比下降3.6%。不同城市的差距非常大。
数据来源：加拿大统计局季度租金统计，2026年第二季度，2026年9月9日发布。
这张表里最重要的信息不是”全国降了3.6%”，而是加拿大不存在一个统一的租赁市场。温哥华的叫价是3,030加元，卡尔加里是1,890加元，相差接近六成。同一个国家，同一个季度，一边在降，一边还在涨。
叫价降了，老租客的账单不一定降
这里有一个很多人会误解的地方：上面说的都是叫价，也就是新挂牌单位的要价，不是所有现有租客实际支付的房租。
加拿大统计局这次同时给出了实付租金，也就是现有租客按租约实际支付的金额。在大多数都会区，叫价高于实付，因为老租约签得更早，涨幅受省一级的租金管制限制。但有三个城市是例外：卡尔加里叫价1,890加元，实付1,930加元；里贾纳叫价1,480加元，实付1,580加元；埃德蒙顿叫价和实付都是1,570加元。
实付租金最高的两个城市是温哥华2,470加元和多伦多2,160加元。
这意味着，正在重新找房的人，确实能感受到市场比前几年松。大量新出租房交付、人口增长放慢，再加上租客的承受能力已经接近上限，房东之间开始出现竞争。但对一个已经住了五年的老租客来说，他的账单不会因为新挂牌叫价下降而自动变少，只会在续租时按涨幅规则往上走。
同一份数据，两种完全不同的体感，这一点在讨论”租金到底降没降”时最容易被忽略。
二手房：温哥华库存高26.2%，成交低20.7%
租赁市场的松动，在二手房市场有对应的镜像。
大温哥华地产局的数据显示，2026年8月大温哥华地区住宅成交1,869套，同比下降4.6%，比过去十年的季节性平均水平2,356套低20.7%。同时，活跃挂牌量达到15,798套，比十年平均水平高出26.2%；8月新挂牌4,100套。综合基准价1,081,900加元。
多伦多的情况类似。多伦多地产局8月数据显示，MLS综合房价指数同比下降4.5%，平均成交价993,410加元，同比下降2.7%，是近一段时间以来首次跌回100万加元以下。新房源挂牌量同比下降14%。
数据来源：大温哥华地产局2026年8月报告、多伦多地产局2026年8月Market Watch、卡尔加里地产局2026年8月统计。
库存比历史平均高两成多，成交却比历史平均低两成。这不是”没有房子”，而是房子在，交易没有发生。
卡尔加里公寓基准价跌8%，比2024年高点低约13%
卡尔加里的结构变化更明显：整体市场没有崩，但公寓在被单独重定价。
卡尔加里地产局2026年8月数据显示，全市成交1,660套，同比下降16%；新挂牌3,141套，同比下降近10%；库存6,509套，同比下降2.3%；全市库存月数上升到接近4个月。全市住宅基准价569,000加元，同比下降1%。
公寓是整个市场里跌得最多的一类。8月公寓基准价295,400加元，同比下降约8%，比2024年的高点低约13%。7月的公寓库存月数约为4.9个月，已经明显高于平衡市场的下沿。相比之下，8月独立屋基准价还能基本持平。
独立屋撑住、公寓走弱，这个分裂在2025年就已经出现。我在卡尔加里楼市正式分裂里拆过这个结构，现在8月的数据只是把它推得更远了一步。
房价在跌，买家为什么还没回来
这是整篇文章最需要解释的一个问题。价格下降，为什么没有带来成交回升。
因为房价下降，不等于房子已经变得可以负担。
一套公寓从70万加元降到65万加元，对一个最多只能承担50万加元的家庭来说，仍然太贵。租金从3,200加元降到3,000加元，对一个税后月收入5,000加元的家庭来说，也很难叫作真正的改善。
加拿大目前最紧的地方，不是房价的绝对水平，而是收入、房价和融资成本三者之间的距离。价格动了，另外两个变量没有跟上，可负担性就不会自动改善。多伦多的家庭成本结构，可以对照多伦多与蒙特利尔的真实生活成本差来看。
5年期国债收益率一周涨23个基点，借钱可能重新变贵
价格之外，融资成本这一周又出现了新变化。
加拿大央行数据显示，5年期加拿大国债收益率从9月4日的3.40%上升到9月10日的3.63%，一周上涨23个基点。8月25日这个数字还只有3.22%。
数据来源：加拿大央行（Bank of Canada）基准国债收益率序列。
需要说清楚三件事。第一，5年期国债收益率不是消费者最后拿到的固定房贷利率，它是贷款机构定价的重要参考。第二，这不代表所有固定房贷利率已经统一上涨23个基点。第三，这更不代表加拿大央行已经加息。
它说明的是：此前市场上不断下降的固定房贷利率，继续往下走的空间，突然缩小了。
于是普通家庭遇到一个很现实的问题：房价好不容易降了几万加元，借钱却可能重新变贵。如果房贷利率上行，同时物业费和地税继续增加，买家每个月的住房账单，未必会随着成交价格一起下降。
所以判断房子是不是更容易负担，不能只看总价，要看付完首付以后每个月要交多少钱，以及这笔钱占家庭税后收入的多少。固定利率和央行走势之间的关系，在降息不等于房价下跌里有过完整拆解。
CMHC的41.7万到46.9万套，是模型结果，不是需求清单
现在回到那个看起来最大的数字。
CMHC在秋季住房供应报告里给出的41.7万到46.9万套，不是说加拿大今天已经有几百万户家庭无家可归，也不是说市场上立刻少了几百万套可以成交的房子。
这是一个模型结果。它计算的是：如果加拿大想在2036年前，把房价、租金和家庭收入之间的关系恢复到2019年的水平，每年大约需要建设多少套住房。按照目前的趋势，全国每年预计开工约23.1万套，模型认为要达到可负担目标，需要提高到41.7万至46.9万套。
这个计算能说明加拿大的住房建设效率远远不够。但它不能证明，只要完成这个数量，普通家庭就一定买得起房。
因为一套房能不能解决住房问题，不只取决于它有没有建成，还取决于它建在哪里、面积多大、卖多少钱，以及当地家庭的收入能不能承担。
一套房建成，不等于一个家庭买得起
这是”总量”和”可负担”之间最容易断裂的地方，用两个算例就能看清。
第一个算例是买房。一个家庭最多只能承担50万加元，可当地新建公寓必须卖到75万加元，开发商才能覆盖土地、人工、材料、融资和政府收费。这套公寓即使建成，统计上增加了一套住房，对这个家庭来说，能够购买的供应仍然是零。
第二个算例是租房。如果一座城市新建一万套月租3,000加元以上的公寓，市场上的单位确实增加了。可对只能承担1,500加元租金的家庭来说，住房问题并没有解决。
所以开工量上升、库存上升、租金下降，可以同时和”住房危机没有缓解”并存。这三个现象衡量的是市场总量，而住房危机的核心是家庭账本。
公寓开工：多伦多市区上半年只有156套
更能说明问题的是开工结构。
CMHC的报告显示，2026年上半年，多伦多市只开工了156套公寓单位。不是1,560套，是156套。而过去十年，多伦多市平均每年开工约7,000套公寓。
大温哥华地区上半年公寓开工下降40%，是2011年以来最弱的上半年。蒙特利尔的出售型公寓和其他自有住房开工，也接近多年低位。
这些数字确实极端。但不能看到公寓少开工，就马上跳到”几年后一定缺房、房价一定上涨”。
更应该先问一句：开发商为什么不愿意盖。
原因很现实。按照现在的土地成本、建筑成本、融资成本和政府收费，很多新公寓项目必须卖到一个非常高的价格才能成立。可买家已经不愿意接受这个价格。蒙特利尔部分新建公寓的价格，比附近类似二手房高出20%至40%。
如果旁边的二手房卖60万加元，新项目却必须卖到75万甚至80万，买家为什么要提前几年付款，还要承担延期交付、估值下降和无法交房的风险。预售不足，开发商拿不到建设融资；融资不到位，项目自然不开工。
所以公寓开工下降，首先证明的不是加拿大马上又要缺房。它首先证明的是，加拿大现在这套住房生产模式，已经很难生产出买家承担得起、开发商又愿意建设的自有住房。这不是单纯的数量短缺，而是成本、价格和家庭收入之间的错配。
开发商换了产品：出租房占新开工比例创纪录
有意思的是，开发商并没有完全停止盖房，他们在换一种产品。
CMHC的数据显示，2026年上半年，多伦多专建出租公寓开工同比增长82%，是唯一增长的住房类别，背后有政府融资项目、市政激励和部分公寓转出租的推动。温哥华的出租公寓大约占2026年新开工的60%，而2016年这个比例还不到20%。蒙特利尔更加彻底，出租单位占2026年上半年全部新开工的86%，创下纪录。
数据来源：CMHC秋季住房供应报告，2026年。
这批出租房确实有效果。它们增加了租客的选择，也开始压低部分城市的挂牌租金，前面3.6%的全国降幅，就有它们的贡献。
所以我们不能为了批评住房结构，就假装出租房建设没有价值。
真正的问题是：出租房增加，并不能完全替代普通家庭可以买下来的住房。如果新出租房仍然集中在高租金市场，低收入家庭还是承担不起；如果出售型公寓越来越少，中产家庭从租客变成业主的通道，也会越来越窄。
到最后，加拿大可能并不是没有地方住，而是越来越多家庭只能长期租房，很难通过住房积累家庭资产。
普通家庭真正该看的是哪几个数
这一次的数据组合，真正值得记下来的不是41.7万这个大数字，而是下面五个可以直接对照自己家庭的问题。
- 你所在的城市，活跃挂牌量相对过去十年均值是高还是低，成交量是在回升还是继续走弱。
- 新增加的住房里，有多少是普通家庭需要的中小面积两卧、三卧，而不是投资属性更强的小户型。
- 房价下降的同时，你每月要交的月供、物业费和地税是升还是降，用总价下降减去月供上涨，剩下的才是真实改善。
- 你所在城市的叫价租金和实付租金差多少，续租的涨幅规则是什么，这决定了你是受益者还是被落在后面的人。
- 当地新开工里出租房和出售型住房的比例是多少，这决定了三到五年后你还有没有机会从租客变成业主。
把五个问题放在一起看，加拿大”缺房”这句话就变得很难统一回答。有的城市是真的房源不足，有的城市是房子在、但普通家庭买不起，还有的城市是出租房在增加、可购买的住房在减少。
今天库存偏高，和三四年后新房交付减少，可以同时存在。未来房价会不会上涨，还要看人口、就业、收入和利率。如果需求继续疲软，即使供应下降，房价也不一定马上反弹。
所以真正值得观察的，不是全国需要多少套房的总数，而是几件和家庭账单直接相关的事：当地究竟有多少房源，其中有多少是普通家庭需要的两卧、三卧住房，价格和月供占家庭税后收入的多少，新增加的单位是可以买下来的家，还是只能长期租住的高价公寓。
这些问题不解决，单纯追求开工数量，很容易变成另一场数字游戏：项目开工了，补贴也发了，统计数字很好看，可普通家庭走进售楼处依然买不起，走进租赁办公室还是觉得租金太高。
房子首先是一笔家庭账单，然后才是一个全国总量。如果市场上有房，家庭却买不起；如果房子不断开工，越来越多家庭却只能租；如果房价下降，月供仍然远远超过收入，那么加拿大真正缺少的，就不是任何一种住房，而是一套普通收入家庭不用掏空一生、也能够长期住下来的房。
你所在的城市，更像是房子真的不够，还是市场上有房、但普通家庭根本负担不起。欢迎在评论区留下你的城市和大概房价，我们看看加拿大不同地区面对的，到底是不是同一个问题。