加拿大租赁市场2026年中报告：租金下跌信号初现，但低租金段依然紧张

加拿大租赁市场2026年中报告：租金下跌信号初现，但低租金段依然紧张

加拿大住房署（CMHC）刚刚发布了2026年中租赁市场报告。核心信息可以概括为一句话：供应增加和需求放缓正在让主要城市的租赁条件趋于缓和，但这种缓和主要集中在较新、较贵的高端单元，低租金段的市场依然紧张。

这份报告覆盖温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里、多伦多、渥太华、蒙特利尔和哈利法克斯七个主要都会区，是了解加拿大租赁市场现状的最权威来源。

挂牌租金下降：四大城市领跌

报告显示，多伦多、温哥华、卡尔加里和渥太华的挂牌租金（available units的报价）持续下降。其中渥太华从2025年第二季度开始加入下降行列。

与此同时，哈利法克斯在之前经历下跌后开始企稳，蒙特利尔和埃德蒙顿变化不大。

降幅方面，2025年第四季度的同比跌幅相比之前有所收窄，说明租金下降的趋势正在趋于稳定而非加速下跌。

一个关键驱动因素是多伦多和温哥华出现了大量新竣工的condo公寓涌入租赁市场。这些房子在销售市场消化不掉，转而进入租赁市场，加剧了供应过剩的局面。

房东们承认，来自新建房源的竞争是挂牌租金下降的主要原因。在多伦多和温哥华，condo公寓的竞争尤其突出。

空置率上升：新房单元最难租

CMHC的租赁市场调查发现，2020年后建造的建筑中空置率最高，靠近高校的单元空置率也较高。

报告描述了一个短期供需失衡现象：新建的高价单元供过于求，有些空置单元需要数月才能租出去。

与之形成鲜明对比的是，老化的稳定建筑和家庭型单元继续面临更紧张的市场条件。这意味着：

• 有孩子的家庭仍然很难找到合适的大户型
• 经济型房源的 vacancy rate 依然很低
• 新建的高端公寓正在经历”租不出去”的困境

房东的新策略：从降价到”倒贴”

面对竞争，房东们正在采取多种激励措施吸引租客。市场情报显示，这些激励措施在过去6个月中显著加剧，最高达到数月免租。

常见的激励措施包括：

• 免租数月
• 免费或折扣停车费
• 礼品卡
• 入住补贴
• 现金奖励

CMHC副首席经济学家Tania Bourassa-Ochoa表示：“最近的供应增长正在改善租客在某些租赁市场细分中的选择，特别是较新、更昂贵的单元。”

已入住租金仍在涨：两个租金概念的区别

这里有一个重要的区分：挂牌租金在降，但已入住单元的实际租金仍在涨。

所有租客的平均支付租金继续上升，主要由租户更替时的重新定价驱动。在周转率持续偏低的市场，房东仍然能够在单元重新出租时大幅提高租金。

2026年第一季度，两居室单元继续 posting 平均租金上涨，多伦多除外（涨幅温和）。

简单来说：如果你现在搬走再租同一个房子，新租金可能比你现在付的更高。但对于首次租房者来说，挂牌租金下降意味着你面对的选择更便宜了。

负担能力：两个截然不同的故事

报告揭示了负担能力的两个不同维度：

已有租户的负担能力恶化：2026年第一季度，大多数主要市场的已有租户负担能力相比一年前恶化。埃德蒙顿和多伦多是唯二例外——供应增加带来的租金增长放缓加上工资增长，使这两个城市的负担能力有所改善。

新租客的负担能力改善：与此同时，签订新租赁的租金收入比在大多数主要都会区普遍下降。温哥华和多伦多的比率已回到低疫情时代水平。这得益于挂牌租金的停滞或下降。

卡尔加里和哈利法克斯在近年经历了最显著的负担能力恶化，这两个城市的比率现在正接近多伦多的水平。

市场平衡的新定义

长期以来的行业共识是3%的空置率定义了市场平衡。但CMHC的分析表明，这个标准并非适用于所有市场和所有时期。

不同城市有不同的平衡范围——即通胀调整后租金增长接近零的空置率区间。当空置率低于这个范围时，平均租金往往上涨快于通胀；高于这个范围时，租金变化往往低于通胀。

初步分析显示，大多数主要市场现在处于或接近历史平衡范围。值得注意的是，截至2025年，温哥华略高于平衡范围之上，而哈利法克斯略低于平衡范围之下。

供需力量对比

供应侧：

• 2026年初的租赁公寓完工量高于2025年同期
• 投资者拥有的租赁condo公寓竞争高于正常水平
• 但随着condo完工量预计将急剧下降，这一供应来源在未来几年将减少

需求侧：

• 尽管人口增长疲软和失业率偏高，主要城市的租赁需求预计仍将得到支撑
• 家庭组建将继续在2026年进行，由更年轻的群体主导（他们更可能租房）
• 经济不确定性和低于购房的成本使租房成为更务实的选择
• 预计缓解的住房成本将支持多伦多和温哥华的需求增长，使之前被抑制的家庭能够独立组建

各城市数据速览

给租房者和房东的启示

如果你是首次租房者：现在是好时机。挂牌租金下降，房东提供免租月、停车补贴等激励措施。多对比几套，大胆议价。温哥华和多伦多的新租金负担能力比率已回到疫情前水平。

如果你是现有租客：已入住租金可能仍在涨。如果合同快到期了，可以考虑搬去新单元享受更低挂牌价，但要权衡搬家成本。多伦多和埃德蒙顿的负担能力有所改善，其他城市可能仍在恶化。

如果你是房东：新单元竞争激烈，提供激励措施（免租月、停车补贴）是吸引租客的关键。但要记住，condo供应未来将大幅下降，届时竞争可能减少。

如果你是投资者：短期租赁市场供过于求，但中长期供应将收紧。关注家庭型单元和老化建筑——这些领域仍然紧张。

如果你是学生或年轻家庭：2020年后新建单元空置率高，选择多。但高校附近和低价房源仍然紧张，需要尽早行动。

总结：2026年的加拿大租赁市场正在经历一个结构性转变——从多年的极度紧张走向更平衡的状态。但这个转变是不均匀的，高端市场供过于求的同时低租金段仍然短缺。对于首次租房者来说，现在是更好的时机；对于已有租户来说，负担能力挑战依然存在。

数据来源：CMHC 2026年中租赁市场更新报告（2026年6月9日发布），副首席经济学家Tania Bourassa-Ochoa。