CMHC 2026住房展望：衰退风险、公寓建设崩盘，对各城市意味着什么

加拿大联邦住房机构周二发布了近年来最悲观的住房预测，警告房地产市场正面临贸易战争不确定性、建筑成本高企和就业市场疲软共同作用的长期低迷期。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）同时指出，2026年出现轻度衰退的风险可能进一步压制住房市场活动。

全局：一个触底的市场

CMHC的2026年住房市场展望描绘了一个从危机走向停滞的住房部门图景。在2021年至2023年史无前例的繁荣年代之后——当时创纪录的低利率和激增的人口增长推动了前所未有的价格上涨和建设活动——市场现在进入了该机构描述的多年放缓期。

全国房屋销量在2026年将低于历史平均水平，房价在2025年下跌后仅能实现温和上涨。全国平均转售房屋价格预计今年为69.8万加元，到2028年升至约72.7万加元。虽然这些数字比2025年的下跌有所改善，但远低于2022年3月创下的84.1万加元的峰值MLS房价指数。

经济背景同样严峻。CMHC预计2026年实际GDP增长仅为0.7%，是近几十年来最弱的非衰退年份。就业增长预计将从2025年的1.5%大幅放缓至今年的仅0.3%，限制了进入住房市场的家庭数量。

公寓建设的崩塌

CMHC预测中最引人注目的部分是 condominium 开发，预计将在2028年之前经历陡峭且持续的下滑。全国住房开工量预计将从2025年的259,000套降至2026年的247,000套，然后在2027年进一步降至223,000套，到2028年仅216,000套。

公寓市场受到最严重的冲击。在多伦多，公寓开工量预计将从2023年的超过37,000套暴跌至2026年约16,000至19,000套——降幅近50%。温哥华也呈现类似模式，公寓开工量从2023年约27,600套降至2026年的17,000至21,000套。

原因很直接。更高的建筑和融资成本侵蚀了开发商的项目可行性，而疲软的需求意味着管道中已经存在大量未售出的公寓。CMHC指出，开发商正将重心从开工新公寓项目转向完成现有项目，特别是有目的地转向需求更强的新建租赁住宅。

租赁市场的缓解

公寓建设放缓和由此带来的租赁供应增加，将给租房者带来一些缓解。CMHC预计多伦多的租赁空置率将从2023年的1.4%上升至2026年约3.5%，这将显著缓解租金增长。全国范围内的空置率上升和租金增速放缓，将给租客更多时间和灵活性来储蓄首付。

这与过去两年的情况形成鲜明对比，当时创纪录的低空置率和两位数租金增长让租房者更难储蓄购房。

衰退情景

CMHC在报告中提出了一个替代情景：如果商业情绪恶化且政府基础设施项目延迟，经济可能陷入轻度衰退。在此情景下，全国房屋销量将降至约480,000套，平均价格可能跌至约69.3万加元。经济将到2028年后才能恢复至基准水平。

根据CMHC副首席经济学家Kevin Hughes的说法，下行风险大于上行可能。”我们预计加拿大经济在2026年将缓慢增长，因为许多家庭和企业因地缘政治和贸易不确定性而保持谨慎。”这种谨慎导致许多家庭推迟购房，也让开发商更不愿开工新项目。

区域分化

各地住房市场表现预计将出现显著差异。多伦多和温哥华——房价最高、 affordability 约束最严的地区——其建设和销量将可能低于十年平均水平。草原省份和魁北克预计表现优于平均，得益于更负担得起的住房市场和更强的省内移民人口增长。

长期供应风险

虽然当前的建设放缓是对疲软需求的回应，但CMHC警告说，如果需求反弹速度快于建筑活动恢复的速度，长期的建设减少可能在十年后期成为供应问题。这创造了一个脆弱的平衡：现在建得太少，会在市场最终转向时限制供应。

马克·卡尼总理宣布的联邦基础设施和住房投资计划最终将增强经济并支持住房需求。但CMHC指出，大型项目需要数年才能见效，所以好处将是渐进的而非立竿见影。