双重割肉卖房割肉离场？很多人亏的不仅是房价还有汇率

这两年问我最多的问题就是：房子都跌成这样了，为啥还有人急着卖？我跟他们说，答案其实没那么简单。因为有些人亏的，真不只是房价这一笔账。

你想想看，如果你是加拿大房产的持有者，卖房这件事从来不只是房价跌了多少这么简单。你买入的时候可能是高点，卖出的时候又碰上房价回调。更扎心的是——加元本身如果也在走弱，你最后换回人民币或者美元的时候，还要再被砍一刀。这就是很多人没算清的地方：第一刀是房价，第二刀是汇率。

有些人看起来只是房子卖亏了，实际上是两层损失叠在一起。

房价已经跌了多少？

加拿大房地产市场正经历近几十年来持续时间最长的低迷。全国房价自2022年高点以来，已累计下跌约20%。加拿大也成为七国集团中唯一在过去一年房价出现名义下跌的国家。

具体到2026年的预测：多伦多整体跌4.5%，公寓再跌6.5%。温哥华跌3.5%。

公寓市场是重灾区。根据TRREB 2026年Q1数据，多伦多公寓均价同比下跌9.1%，416区公寓均价跌至约64.8万加元。

房价账面亏损示例：2021年高点买入104万加元，2026年挂牌80万加元（未必有人接），房价亏损24万加元。这24万的差价已经够让人肉疼了。但如果你需要把钱换回人民币，还有第二刀在等着你。

加元也在跌：汇率的第二刀

加元兑人民币当前汇率约4.86，处于近年低位。2026年6月5日，1加元兑人民币4.8637，创下了近10个月的新低。加元兑美元5月15日跌至一个月低点1.3767，连续第八个交易日下跌。

如果你当年是用人民币换加元买的房，现在卖房后要把加元换回人民币，你的亏损是这样的：

场景：房价亏损：104万加元买入到80万加元卖出，亏24万加元。汇率亏损：80万加元乘以（5.5减5.0），亏40万人民币。

双重亏损的直观感受：房价跌一刀，汇率再补一刀。你亏的不只是那个数字，而是两层资产同时缩水的叠加效应。

谁最受伤？本地高杠杆投资客首当其冲

这一轮市场调整中，不同人群的受损程度完全不同：

海外跨币种投资者：最严重。房价加汇率双杀。当年用人民币换加元买房，现在卖房换回人民币，两层损失叠加。

本地高杠杆投资客：严重。融资成本上升加租金下跌加房价下跌，三重压力。

自住长期持有者：中度。主要是账面亏损，不兑现不影响生活。

加元体系内收入者：较轻。收入和支出都在加元内，汇率无影响。

特别是那些高杠杆买房、靠出租现金流硬撑的人，现在离场很多时候不是止损，而是认亏止血。但问题在于：止的是眼前的血，未必止得住总账的亏。

超过三分之一的房主表示偿还抵押贷款存在困难，其中约四分之一在未来一年内面临续贷。虽然整体拖欠率仍处低位0.22%，但在高成本地区如多伦多已升至0.26%，是疫情后低点的四倍多。

谁相对安全？

如果你本来就是自住长期持有，而且收入、支出、贷款都在加元体系里，那汇率对你没有那么直接影响。房价涨跌更多是账面波动，只要不卖，就不构成实际亏损。

加拿大房价下跌虽然影响了财富效应，但由于约70%的金融资产掌握在最富有的20%人群手中，普通家庭的消费韧性反而比想象中强。这也是为什么即使房价下跌，很多人依然没有被迫卖房。

可一旦你是跨币种资产配置，或者本来就打算把钱换回去，这轮市场压力就会被放大得非常明显。

2026年的特殊压力：续贷悬崖

除了房价和汇率，还有第三个压力因素正在逼近——贷款续约。

大约60%的银行贷款将在2026年前面临续贷，月供可能上升高达48%。2021年在低点约1.5%到2%锁定利率入市的买家，现在续贷时可能面临4%到5%的利率，月供暴增20%到35%。

这就是所谓的三重压力：

房价下跌：资产缩水。汇率走弱：跨币种兑换时进一步亏损。月供上涨：现金流压力加剧。

2026年加拿大央行6月10日将公布利率决定，市场普遍预期可能进一步降息。同时美国联邦储备6月17日也将公布利率决定，这将影响美元方向和USD/CAD的走势。加元近期走弱的主要驱动因素包括：国内经济增长放缓（3月GDP下降0.1%）、劳动力市场疲软（4月失业率升至6.9%）、油价下跌（布伦特原油在5月下旬大幅回落）以及CUSMA/USMCA复审带来的贸易不确定性。

要不要现在割肉？几个真实建议

第一，算清楚你的真实亏损。不要只看房价差。如果你是跨币种买家，把汇率因素也算进去。你当年换了多少钱，现在能换回多少钱——这个差额才是你真正的亏损。

第二，区分需要卖和想卖。必须卖的情况：月供真的扛不住了、急需用钱、有明确的资金需求。想卖的情况：因为害怕继续跌而想离场。如果是前者，该止损就止损；如果是后者，可以多想想——恐慌性抛售只会让情况更糟。

第三，用时间换空间。加拿大房地产市场并非没有支撑因素。CMHC指出，未来移民政策恢复、人口向城市集中、自住房建设不足、建筑成本高企等结构性因素仍支撑住房需求。一旦经济衰退风险上升，利率可能再次下降，从而支撑房市。

第四，分批换汇，降低汇率风险。如果确实需要换汇，可以在当前水平分批操作，避免一次性全部兑换。当前汇率4.86已处于近10个月低位，继续大幅下跌空间有限。

一句话总结

你现在看到的不是单纯的房价下跌，而是退出通道变贵了。买房的时候算的是收益，卖房的时候算的是成本。很多人只算了买入时的收益，没算退出时的成本——这就是为什么有些人赚的时候觉得加拿大房产稳如泰山，亏的时候觉得天都塌了。越是市场不确定的时候，越要看清楚：你到底亏的是资产，还是亏的是货币？你到底是在卖房，还是在卖掉一段高成本周期？这不是让你死扛，也不是劝你赶紧跑。而是希望你算清楚这笔账，再做决定。

本文基于TRREB 2026年Q1市场数据、加拿大央行市场参与者调查报告、CMHC住房市场分析报告（2026年4月）以及CREA 2026年市场预测。汇率数据来源于exchange-rates.org。具体决策请咨询持牌real estate agent和财务顾问。