多伦多五月销量上涨但仍是25年来第三差：TRREB数据说明了什么
多伦多房地产局（TRREB）发布的五月数据讲述了一个很难简单定性的故事。表面上看，情况在好转。价格再次上涨，销量回升，库存大幅下降。但拉远视角一看，画面完全不同。
大多伦多的典型房屋价格在五月份达到了946,500加元。这比四月份增长了0.25个百分点，标志着自今年早些时候市场触底以来的连续第四个月价格上涨。但这一数字仍然比去年五月低了6.7个百分点，比2022年2月创下的历史高点低了近26个百分点。如果你在高点买入，你现在的典型房屋仍亏损约33.3万加元。这不叫复苏，这只是市场停止了自由落体，而且这种停止在过去也一直是暂时的。
销售活动也有所改善。大多伦多地区的现有房屋销量在五月份达到了6,583套，比去年同期增长了6.3个百分点。独立屋的表现最为突出，同比增长了9个百分点，而公寓增长了4.6个百分点，联排别墅增长了4.2个百分点。这听起来令人鼓舞，但你要意识到这仍然弱于2024年5月，使其成为TRREB有记录以来至少25年来第三差的五月。上一次更差的五月是在2022年，当时利率冲击刚刚开始摧毁购房者的信心。那一年，销量从2021年5月的9,165套暴跌至7,348套。今年的情况没有那么糟糕，但也足够接近，让任何期待春季反弹的人重新审视他们的期望。
库存情况是最有意思的部分。五月份的新挂牌量为17,698套，比去年同期下降了近19个百分点。更少的人把房子放到市场上出售，这也是价格下跌速度放缓的原因之一。销售与新挂牌比率为37.2个百分点，仍然坚定地处于买方市场区域，但正在接近平衡点的20个百分点。当卖家减少供应时，剩余的买家选择更少，竞价更积极。这是基本的经济学原理，也解释了为什么价格连续四个月小幅上涨。
五月份MLS上的活跃挂牌量为26,927套。这比去年下降了13.3个百分点，但你要记住这个数字是从一个极高的基数开始的。这仍然是TRREB自1996年开始追踪以来的五月份活跃挂牌量第二高。作为参考，当时的首次购房者已经在可负担性方面苦苦挣扎了个位数百分比区间。市场确实取得了进展，但库存的峰值可能还在我们身后，而不是完全在后视镜里。
销售与活跃挂牌比率揭示了真实的故事。大约6,500套的销量对比近27,000套的活跃挂牌量，只有大约四分之一的挂牌房屋实际售出。对于任何想要买房的人来说，竞争依然很大，这意味着市场远不如头条新闻所暗示的那样紧张。五月份大多伦多地区独立屋的典型在售天数为23天，比去年同期的30天有所下降。公寓为21天，而去年同期为28天。价格正在找到支撑，但成交量太薄，远不足以称之为真正的复苏。
宏观背景让这一切变得更加复杂。加拿大刚刚进入了所谓的技术性衰退，2025年第四季度和2026年第一季度GDP均出现萎缩。加拿大央行在六月份将利率维持在2.25个百分点不变，但行长马克姆警告称，如果通胀证明顽固，连续加息可能提上日程。中东冲突正在推高油价，进而影响运输成本、食品价格和几乎所有其他东西。对于一个已经背负创纪录家庭债务水平的市场，任何进一步的利率上调都将是毁灭性的。
从不同房产类型的价格来看，独立屋的表现最为强劲。五月份大多伦多地区典型独立屋的基准价格为134.5万加元，比四月份增长0.8个百分点，但同比仍下降4.2个百分点。公寓是最弱的环节，价格为58.9万加元，比四月份下降1.2个百分点，同比仍下降3.8个百分点。联排别墅为91.2万加元，月增长0.4个百分点，但年下降5.1个百分点。独立屋和公寓之间的价格差距继续扩大，这在下跌市场中是不寻常的，表明购房者的偏好发生了结构性转变，即使周期转向也不会逆转。
可负担性问题是最大的逆风。多伦多平均房屋价格现在是中位家庭收入的约13倍，远高于5到6倍的历史平均水平。即使价格从高点回落，购房者的压力也超过了过去三十年来几乎任何时期。利率压力测试要求以6个百分点以上的利率进行资格评估，这意味着70万加元的购房加上20个百分点的首付，在当前利率下5年固定利率的月供将超过4,000加元。对于大多数没有家庭重大经济支持的首次购房者来说，这根本负担不起。
接下来会发生什么取决于几个关键变量。如果加拿大央行像市场预期的那样在今年晚些时候降息，那将提供一些缓解，并可能提振销售活动。但如果通胀因中东紧张局势或关税干扰而反弹，我们可能会看到利率在更长时间内保持高位。库存情况是最大的变数：如果更多卖家在价格稳定时进入市场，那可能对价格再次施加下行压力。如果卖家继续观望且库存持续萎缩，即使需求没有根本性改善，我们也可能看到另一轮价格上涨。
归根结底，多伦多房地产市场上个月确实取得了进展，但比差好不等于好。价格仍远低于峰值，销量按历史标准仍然疲软，更广泛的宏观经济背景远非乐观。任何阅读关于四个月价格上涨头条新闻的人都应该记住，市场已经下跌了四年多。几个月的稳定不是转折点，回到可负担性的道路比大多数投资者愿意承认的要漫长得多。