市场快照·2026-07-19

外国买家禁令即将到期：加拿大真的会引入澳大利亚模式吗？

发布：HousingAI.ca作者：北美在线发布时间：2026-07-19更新时间：2026-07-19

加拿大房地产市场的下一场政策转向，可能已经进入倒计时。

现行的外国买家禁令，暂定于2027年1月1日到期。

禁令限制的不是所有移民

首先必须纠正一个最常见的概念错误。

外国买家，不等于移民。加拿大公民和永久居民，不受这项禁令限制。

一名已经取得永久居民身份的新移民，无论财富多少，都可以依法购买新房或二手房。符合特定条件的部分临时居民，也可能适用例外。

所以，把这项政策包装成”富有移民不能买加拿大房产”，从根本上就是错误的。禁令主要限制的是既不是加拿大公民，也不是永久居民的非加拿大人，以及部分受到外国控制的企业。

而且，现行禁令并不覆盖加拿大每一寸土地和所有住宅。它主要针对指定城市区域内的特定住宅。部分城市以外的物业，并不在禁令范围内。

更加重要的是，加拿大在2023年已经修改规定。空置土地不再受到禁令限制。非加拿大买家为了进行实质性房地产开发，也可以在符合条件时购买物业。

这意味着，加拿大现在就已经允许部分外国资本进入新增住房供应。2027年的争议，并不是要不要第一次开放外国开发资本。真正的争议是：是否应该进一步允许外国买家直接购买已经建好的全新住宅。

澳大利亚模式到底是什么？

所谓澳大利亚模式，并不是让国际资金毫无限制地进入房地产市场。它的核心原则是：外国投资最好能够增加住房数量，而不是只在现有住房之间抬高竞价。

在澳大利亚，外国投资者通常可以申请购买新建住宅。也可以申请购买用于住宅开发的空置土地。但购买空置土地以后，往往需要在规定时间内完成建设。

与此同时，外国投资者原则上不能购买已经有人居住过的现有住宅，只有少量特殊情况可以获得例外。而且，外国投资者一般需要提前申报、接受审批并缴纳相关费用。

所以，澳大利亚模式真正做的，是把外国需求从现有住房，引导到能够增加供应的新住宅。

加拿大住房部长公开提到的方向也非常接近：未来可能考虑允许外国资金购买部分高端新房，或者投资能够增加出租供应的住宅项目。

但必须强调：这只是公开讨论方向。并不是已经通过的法律。最终政策可能比现在讨论的版本更严格，也可能继续延长现有禁令。

为什么政府想把外国资金引向新房？

为什么政府会考虑让外国资金重新进入新房市场？因为加拿大的新房开发体系，正在面对一个非常现实的融资问题。

开发商在正式动工以前，通常需要达到一定的预售比例。只有证明项目存在足够需求，银行和其他贷款机构才愿意提供大规模建筑融资。当本地买家受到高房价、按揭审核和经济不确定性的限制时，新房销售速度就会放慢。预售不足，项目就可能推迟、缩小，甚至取消。

允许部分外国买家进入新房市场，理论上可以扩大预售买家池，帮助项目达到融资门槛，并让更多已经规划的住宅真正进入施工阶段。

但这里也存在一个巨大的逻辑漏洞。外国资金购买新房，不代表这些房子一定可负担。如果外国需求主要集中在豪华公寓、高端社区和投资型小户型，它可能帮助开发商完成项目，却未必能够为普通家庭提供价格合适的住房。

因此，一项真正有效的制度不能只规定”可以买新房”。还必须回答：允许购买哪些价位的住宅？能否长期空置？是否需要出租？外国买家可以购买多少套？项目是否真的增加了本地住房净供应？

没有这些条件，所谓增加供应，也可能只是增加高价投资产品。

二手公寓会不会因此失去接盘者？

原稿最严重的夸张，是宣称澳大利亚模式一旦实施，二手公寓就会永久失去最大的接盘池。这个结论站不住脚。

首先，外国买家目前已经受到联邦禁令限制。如果2027年以后只是允许外国资金购买新房，同时继续限制现有住宅，那么二手房面对的外国买家政策并没有突然变得更严。它只是维持了当前状态。

第二，加拿大二手房最主要的买家，始终是加拿大公民、永久居民和本地家庭。永久居民可以正常购买二手房。因此，不能把新移民需求从二手市场里全部删除。

第三，外国需求在全国住房成交中的占比并没有原稿描述得那么庞大。加拿大统计局的历史数据表明，2021年非居民持有温哥华住宅的比例约4.3%，多伦多约2.6%。在公寓和高端住宅板块，非居民持有比例可能更高。所以外国需求不是完全没有影响。但它更可能影响少数城市、部分豪宅和特定公寓项目，而不是决定全加拿大二手房的命运。

真正可能发生的，是相对分化。获得外国需求的新建项目，销售速度可能改善。缺乏竞争力的老旧公寓，则仍然需要依靠价格、管理质量、面积和地段吸引本地买家。这是一场产品竞争。不是二手房集体失去流动性的清算。

禁令到底有没有压住房价？

房地产行业一直批评外国买家禁令没有明显降低房价。皇家勒佩奇等行业机构认为，外国买家数量本来就有限，因此禁令对全国价格和住房供应几乎没有产生明显影响。

但必须说明：这是一项行业判断，不是已经得到所有研究机构确认的官方结论。

禁令实施以后，加拿大房地产市场还同时经历了利率快速上升、人口变化、按揭压力测试、经济放缓和新房供应调整。房价上涨或下跌，很难单独归因于外国买家禁令。

联邦政府此前表示，禁令应该阻止部分外国交易。但政府也没有公布一份能够精确证明禁令令全国房价下降多少的完整因果评估。

所以，最准确的结论是：外国买家并不是加拿大高房价的唯一原因。取消禁令也不会自动令房价暴涨。延长禁令同样不会自动令住房变得可负担。加拿大房价的核心矛盾，仍然是本地收入、土地、建设成本、融资条件、人口需求和住房供应之间的长期错配。

三个最容易误导普通人的结论

现在，我们可以纠正三个最危险的误区。

**第一，禁令到期不等于全面开放。** 政府可能继续延长禁令，也可能推出更加精细的分类制度。目前没有最终决定。

**第二，外国买家不等于所有移民。** 加拿大公民和永久居民不受禁令影响。即使未来继续禁止非加拿大人购买二手住宅，新移民家庭仍然可以在取得永久居民身份后进入市场。

**第三，开放新房不等于二手房崩盘。** 真正的影响取决于外国需求规模、城市、价位、物业类型以及新房供应增加了多少。新房获得更多买家，可能提高项目开工率。但也可能加剧高端新房的价格竞争。二手房则不会自动崩盘。

房龄较新、管理良好、面积合理、地段稀缺的二手住宅，仍然可能凭借价格优势与新房竞争。真正危险的不是房子被归类为二手房。而是一套产品缺乏本地刚需，却仍然按照过去海外资金最活跃时期的价格出售。

政策十字路口：真正该盯住的四件事

外国买家禁令即将走到政策十字路口。但普通房主真正需要关注的，不是”外国买家要回来了”这种简单标题。而是四个具体问题。

**第一**，联邦政府会继续延长现有禁令，还是推出按物业类型分类的新制度？

**第二**，如果允许外国买家进入新房市场，究竟是所有新房，还是只限高端住宅、出租住房和能够增加供应的项目？

**第三**，外国买家购买以后，是否需要出租、限期入住，或者受到空置限制？

**第四**，即使联邦禁令发生变化，各省现有的外国买家税、投机税和空置规定是否仍然保留？

这些细节，才决定政策究竟会带来多少真实需求。

对于持有二手公寓的房主来说，不要假设海外买家会回来拯救价格。也不要相信二手房将因此彻底失去流动性。真正应该核算的是：你的主要买家是谁？附近未来有多少新房交付？你的物业费、面积、房龄和户型，与新房相比有没有价格优势？

对于准备购买新房的人，也不要因为可能出现外国资金，就预设价格一定大涨。外国资本能否进入、能够购买多少、需要承担什么条件，现在仍然没有最终答案。

2027年的政策变化，真正可能带来的不是一次全市场暴涨或暴跌。而是把外国需求更加精准地引导到政府希望增加供应的领域。新房可能获得新的资金入口。二手房继续接受本地购买力的检验。

这是一场需求重新分流。不是外国资本全面回归。更不是二手房地产一夜清算。

*数据来源：加拿大联邦政府外国买家禁令公开文件、加拿大统计局（非居民住宅持有数据）、皇家勒佩奇（CRE）行业分析*

*发布日期：2026年7月19日*

相关视频解读