大温楼市回暖只撑了一个月：卖家少挂牌，房价为什么还在跌？
大温楼市回暖只撑了一个月：卖家少挂牌，房价为什么还在跌？
李明 | 作者
六月的成交量反弹，本来被当成春天复苏的开端。
结果只撑了31天。
大温地产局刚公布的7月数据，讲了一个很多买家和卖家都感觉到了、但说不清楚的故事。
6月，住宅成交量同比涨了将近10%。有那么一瞬间，市场好像真的回暖了。
7月来了。
成交量同比跌了近10%。更关键的是，比过去十年的同期平均水平低了18.6%。
所谓的复苏，如果它真的存在过的话，只持续了31天。
但比成交量来回跳动更值得问的问题是：为什么卖家挂牌少了，房价还在加速往下跌？
按照经济学常识，供应减少，价格应该稳住甚至涨。这是教科书里的关系。也是每个卖家代理希望看到的局面。
大温现在不按教科书出牌。
我们把7月到底发生了什么、6月的反弹为什么这么快就熄火了、三种房型各自在讲什么故事，拆开来看。
6月不是复苏，是统计学的补涨
大温地产局公布的6月数据，第一眼看起来挺让人鼓舞。
独立屋、公寓、镇屋三大房型，成交量全部同比增长。总成交2,390套，比2025年6月高了9.6%。
活跃库存小幅下降，同比减少3.1%。新挂牌量也比去年同期少了6%。
很容易从这些数据读出”需求在回归”的结论。
但完整画面不是这样。
就算6月是峰值，总成交量仍然比十年同期平均水平低了大约12.4%。市场不热，只是去年同期的基数太低了。
打个比方：如果你从三楼掉到一楼，往前跨一步看起来是进步。但你依然在一楼，没回到三楼。
这就是6月。从异常弱势的去年同期往前迈了一步，不是真正的市场走强。
而且这一步之后，立刻就是下一步后退。
6月和7月的数据都是同比比较。不是说7月比6月跌了20%。未调整的环比降幅大约13.8%，这其中有一部分是季节性因素——夏季市场本来就自然放缓。
但7月不只是季节性回调。成交量比十年均值低了将近20%。而且卖家虽然减少了新挂牌，价格下跌的速度却超出了季节性正常化的范畴。
综合基准价在7月降至$1,088,800，同比下降6.2%，环比下降0.9%。6月的环比降幅只有0.1%。
价格调整的速度明显加快了。
卖家少挂牌，为什么房价反而跌得更快？
这是最反直觉、也最容易被人忽略的地方。
按供需理论，供应减少应该托住价格。大温的情况是：卖家确实在撤盘，挂牌量下降了11.5%，但价格跌得比卖家少挂牌之前还快。
关键在需求端。
活跃库存虽然比6月少了500多套，但比去年同期高了26.8%。这意味着市场上待售的房子，比一年前多了四分之一以上。
成交活跃挂牌比13%，刚好在12%的分界线附近徘徊。这个指标低于12%意味着下行压力，高于20%意味着卖方市场。13%说明市场仍然偏向买方，但没有极端。
新挂牌量4,991套，基本等于十年同期均值4,992套。但同比去年少了11.5%。
卖家在减少供应，但需求的萎缩比供应的减少更快。这就是价格继续下跌的核心原因。
三种房型，三种故事
大温市场不是铁板一块。不同房型在7月走出了完全不同的轨迹。
公寓：需求最弱的一环
公寓成交量同比暴跌17.8%，是三大房型中跌幅最大的。952套的成交量，比十年均值低了不止一个档次。
公寓通常是最敏感的房型——投资客多、首购客多、对利率和信贷政策最敏感。成交量大幅萎缩，说明这两个群体都在撤退。
独立屋：成交量跌幅最小，不代表好卖
独立屋成交量只跌了3.2%，看起来最抗跌。但成交活跃挂牌比只有10.5%，低于12%的下行压力线。
这意味着什么？说明虽然卖得相对多，但挂牌量更少。不是因为需求强，而是因为卖家不卖了——他们不想在降价的环境下挂牌。
独立屋的CB基准价$1,822,900，同比下降7.0%。跌幅比镇屋和公寓都大。
镇屋：成交稳定，但价格也在跌
镇屋成交量只跌了1.1%，看起来最稳定。成交活跃挂牌比15.8%，高于12%的分界线，说明供需相对平衡。
但镇屋的CB基准价$1,030,400，同比下降6.0%。而且环比也在跌。
镇屋通常被认为是独立屋和公寓之间的”中间选项”——比独立屋便宜，比公寓实用。但它的价格降幅也不小，说明整个大温市场没有哪个房型能真正幸免。
价格调整有多快？
从6月到7月，环比降幅从-0.1%加速到-0.9%。6月的价格几乎持平，7月则明显下坠。
而且每种房型的同比跌幅都在6%到7.5%之间。没有一个房型能幸免。
这些百分比对普通家庭意味着什么？
大温的中位数独立屋价格超过180万加元。同比下降7%，意味着一套180万的房子，比去年同样的房子便宜了大约12.6万。
但这12.6万对你有意义吗？取决于三个因素：你的存款够不够、你能不能贷到款、你愿不愿意在这个价位接盘。
对于公寓买家来说，中位数68.8万的价格同比下降7.5%，大约便宜了5.2万。幅度看起来小，但考虑到公寓的总价基数低，5.2万的差距对首购客来说可能是”够不够首付”的分界线。
对于卖家来说，情况更复杂。挂牌量少不代表卖得好，只代表卖家不玩了。那些被迫挂牌的卖家，面对的竞争虽然少了，但买家的出价意愿也更低了。
7月到底告诉了我们什么
一句话总结：大温楼市没有回暖，只是6月短暂地假装了一下。
卖家在减少供应——新挂牌量同比下降11.5%。但买家的撤退比卖家更彻底——成交量同比下降9.8%，比十年均值低了18.6%。
供应减少通常应该托住价格。但当需求萎缩的速度超过供应减少的速度时，价格就会加速下跌。7月的大温就是这种情况。
三种房型走势分化，但方向一致——都在跌。公寓需求最弱，独立屋供应约束最强，镇屋相对平衡但同样降价。没有哪个房型能真正幸免。
接下来看什么
如果你在大温买房或卖房，关注这三个指标：
第一，8月和9月的成交量。如果连续两个月继续低于十年均值，说明7月不是偶然，而是趋势的确认。
第二，新挂牌量的变化。如果卖家开始重新挂牌，供应回升可能会进一步压低价格。但如果卖家继续观望，价格下跌的空间也会受限——因为没人愿意低价卖。
第三，利率走向。按揭利率是影响公寓和首购需求最直接的变量。如果利率继续高企或上升，公寓市场的压力会进一步加大。
信息来源与核验
- 大温地产局（REBGV）2026年8月市场数据报告
- 加拿大央行（Bank of Canada）基准利率数据
-多伦多道明银行（TD Bank）房贷利率追踪
数据截止日期：2026年8月5日。以上分析基于公开市场数据，不构成投资建议。