十亿加元公寓救市计划：政府买单，开发商赚钱

十亿加元公寓救市计划：政府买单，开发商赚钱

加拿大总理马克·卡尼（Mark Carney）的联邦政府与不列颠哥伦比亚省省长大卫·安大略（David Eby）联手，宣布了一项大规模合作计划——在温哥华收购数千套未售出的公寓。这项协议在议会休会、盛夏期间达成——批评者称，这个时机是精心计算的，目的是最大限度地减少公众审查——承诺动用数十亿加元纳税人的钱，帮助开发商摆脱他们自己糟糕决策的后果。

问题不在于政府是否应该在住房领域发挥作用。问题在于价格——无论是经济代价还是道德代价。从目前掌握的证据来看，这项政策不仅存在缺陷，更从根本上不公平：这是一次大规模的财富转移，从普通加拿大人手中转移到富裕开发商手中，却伪装成经济适用房倡议。

这项交易：我们知道的（和我们不知道的）

卡尼和安大略宣布的安排在细节上含糊其辞。两个政府承诺的联邦和省联合投入可能高达数十亿加元——全部是借来的钱，意味着将由纳税人在几十年内偿还。目标对象：大温哥华地区可能数千套未售出的公寓单元。

以下是我们所知道的。据报道，开发商拒绝以当前价格清仓市场，坚持每平方英尺约1000加元或更高——这个数字与当今的市场现实几乎没有相似之处，在许多情况下，价格已经从高峰期每平方英尺下跌了数百加元。政府没有让市场力量发挥作用，而是愿意以昨天的 inflated 价格来保持开发商的利润。

两项政府之间宣布的合作包括在BC基础设施上花费超过50亿加元，32亿加元降低多单元住房的开发费用——在被认定为优先地区的社区中降低高达50%的成本，以及2.84亿加元减少新建筑建设的障碍。从纸面上看，这些支持性措施听起来很合理。但叠加在公寓救市计划本身之上，它们揭示了一个连贯的策略：在每个阶段使用纳税人的资金来补贴开发，从土地组装到未售出库存必须由政府资产负债表吸收的点。

在72小时的强烈在线反弹后，联邦政府一言不发。没有澄清。没有调整。正如老话所说，沉默胜于雄辩。

“天空中的狗笼子”

考虑一下这些未售出单元到底是什么。根据Butler Mortgage的抵押贷款经纪人Ron Butler的描述，大多数是他直白描述的”狗笼”公寓——天空中的小型工作室公寓，以平方英尺为基础建造和定价，旨在为投机投资者优化回报，而不是为实际居民提供可居住的房屋。

产生这些单位的投机繁荣使开发商获利数亿美元。一些人成为了亿万富翁。但这些投资现在被证明是错误的——不是因为什么外部市场失败，而是因为基本经济规律根本行不通。利率从疫情期间的低位急剧上升。多伦多和温哥华的公寓市场需求骤降。在某些市场，价格下降了多达20%。买家放弃了几年前支付的定金，留下开发商持有他们以为自己已经卖出的单元。

仅在大温哥华地区，法院强制销售——住房市场财务困境的代理指标——从2023年10月的仅28个列表增加到2024年10月的66个，然后到2025年10月的119个。Equifax的更广泛数据显示，BC省的高成本市场抵押贷款拖欠率急剧上升，逾期还款同比增长约36%。这些数字讲述了一个清晰的故事：住房市场正承受巨大压力，而政府的应对措施是在这场压力的中心救助开发商，而不是解决其根本原因。

这不是一项需要政府干预的危机。这正是市场在正常工作。

盈利和亏损制度：资本主义的基础

这是问题的核心。资本主义运行在盈利和亏损制度上。正如经济学家米尔顿·弗里德曼（Milton Friedman）著名地论述的，利润激励风险承担，而亏损惩罚过度风险——这种纪律对健康的经济至关重要。

开发商已强烈游说两个政府，警告称以当前市场价格出售可能会使一些公司破产。但正是这种纪律是市场调整应该强加的。如果政府介入以保护做出错误赌注的公司，它们就会扭曲市场并阻止加拿大迫切需要的调整——不仅是价格的调整，还有我们建造的房屋类型的调整。

逻辑很难辩驳。当开发商以超出当地收入支持的价位赌注豪华公寓时，他们进行了计算风险。当这种赌博失败时，自然的反应是他们吸收这些损失——就像任何负责任的商业一样。相反，卡尼和安大略选择将那些损失社会化到整个纳税人基础。

这本质上是两种极端的最坏组合：事情顺利时最极端的资本主义形式——为开发商和投资者私有化所有利润——事情出错时最极端的社会主义形式——将所有损失社会化给纳税人。这是一种奖励失败、惩罚责任的制度。

隐藏的成本：剥夺加拿大人的住房所有权

在政策辩论中很少被讨论的还有一个更阴险的成本。在一个清除价格下——一个反映实际市场状况的价格，而不是膨胀的开发商预期——许多这些单元会找到买家。想要拥有住房但不愿意以每平方英尺1000加元的价格购买那些在这个价格下根本不值的单元的加拿大人。

这项政策完全剥夺了他们的选择。市场没有让它找到自然的价格底线并允许愿意的买家以公平价值购买，政府作为最后的买家介入。潜在的房主只有一条路可走：政府补贴和完全依赖的租赁。

在一个主要住宅享有100%资本利得免税的国家——这可能是普通加拿大人可用的最有价值的税收优惠，为中产阶级退休保障的金鹅——这种所有权和租赁之间的区别是巨大的。拥有住房建立代际财富；租房则不能。这是在退休时建立安全财富与永远依赖政府项目之间的区别。

政府的辩护——这些单元将被改造成经济适用房——有几个原因显得空洞。首先，声称政府无法廉价建造并不能挽救这个计划。如果卡尼和安大略正在悄悄承认公共系统无法以经济的方式建造经济适用房，那么这应该对他们的能力提出严重怀疑。购买过价的豪华公寓并改造它们不太可能比新建筑更便宜。

其次，许多这些未售出单元是小型投资者导向的布局——单个工作室和一居室，根本不适合作为家庭住房。将它们改造成真正的经济适用房家庭住房需要昂贵的装修，这进一步增加了已经有疑问的成本效益。

第三，也许更重要的是，如果市场被留下自然纠正自己，对经济适用房的需求可能比假设的要小得多。通过人为地支撑价格并保持开发商无论表现如何都在业务中，这项政策确保了投机开发周期会重复自己。当政府保证他们永远不会亏钱时，开发商没有动力建造人们真正需要的东西。

对负责任买家的背叛

想想那些履行合同的买家。这些是加拿大人，他们凑齐了每一分钱来关闭他们的购买——唯一的替代方案是放弃定金并面临昂贵的法律程序。他们满足了昨天的价格。他们承担了风险。他们做了被要求做的事情。

而现在？现在他们将看到社会化的住房出现在隔壁。他们的资产价值下降，因为他们的豪华建筑变成了政府补贴的租赁，这对物业价值、建筑质量和社区特征都意味着一切。他们从未在他们的投资计划中考虑过这一点，但他们却是承担这项救市隐藏成本的人。

这不仅对这些个人买家不公平。它破坏了整个住房市场的信心。当人们看到负责任的行为受到惩罚而投机过剩得到奖励时，他们对制度的信任就丧失了。这种信任的侵蚀有着远超过单个开发或社区的长期影响。

模式，而非异常

这项救市并非孤立存在。它符合联邦和省政府在第一个方面就不可持续的房地产市场中越来越干预的更广泛模式。承诺的32亿加元降低多单元住房的开发费用，50亿BC基础设施投资，2.84亿加元减少新建筑建设的障碍——所有这些都指向同一个结论：政府现在深深致力于保持房地产价格人为高企，无论市场基本面如何。

我们以前看过这部电影。在2008年全球金融危机期间，世界各地的政府救助了被认为”太大而不能倒闭”的银行和金融机构。理由类似：让它们崩溃，整个经济都会随之崩溃。开发商现在也在提出同样的论点——如果他们倒闭了，工匠会失业，地方经济会受到打击。但这种比较是有缺陷的。银行是系统性的；单个开发商，无论多大，都不是。

政治计算

时机很重要。在议会休会和夏季淡季宣布这项交易后，卡尼的政府显然计算出公众注意力会最小化。更少的记者报道政治。反对党在休会中。普通加拿大人专注于假期而不是数十亿加元的联邦支出承诺。

保守党领袖皮埃尔·波利耶夫（Pierre Poilievre）周日上午在温哥华国际机场迅速揭露了这一计划。”公寓从昂贵变得不那么昂贵，”他说。”谁会支付差额？好吧，马克·卡尼想要你——挣扎在抵押贷款账单和汽油价格上的纳税人——支付那些损失而不是开发商。”

这种框架准确地捕捉了这项政策在政治上如此有害的原因。面对自己抵押贷款压力的加拿大人，看着通货膨胀侵蚀购买力，被要求为开发商的失败投资买单。政治算术很简单：开发商有钱有影响力；普通房主没有。政府总是首先回应前者。

联邦政府的理由集中在卡尼在宣布时发表的评论上，他表示”随着利率上升，投资需求减弱，开发商陷入困境……他们不想亏本出售……他们无法无限期地持有这些空单元。”但正如批评者指出的那样，这正是许多普通房主也面临的同样情况——他们也无法以亏损的价格出售，也无法无限期地持有他们的房屋。对于普通加拿大人来说，没有纳税人救助。只有法拍和困境。

前路

联邦自由党和省新民主党政府都没有发布关于这项昂贵计划将如何运作的更多细节。加拿大人被告知要等到秋天才能看到实际框架——另一个延迟策略，旨在让这个故事在细节出现之前从头条新闻中消退。政府刻意隐瞒细节的做法本身就是个危险信号。好政策不怕阳光，无需遮遮掩掩。

这项政策的后果远不止于温哥华。如果成功，它创造了一个危险的先例：加拿大任何地方的开发商现在可以预见他们的投机项目失败时的政府救助。防止过度建设的市场纪律在损失被社会化而利润保持私有化时完全崩溃。我们可能会看到同样的投机繁荣的重复——这次开发商知道政府有他们的支持，会变得更加谨慎。

与BC的联邦合作不仅仅是一个对一个省份的糟糕交易。它标志着加拿大如何处理住房政策的根本转变——从市场导向的解决方案转向政府管理的结果，这些结果有利于与政治相关的开发商，而损害普通公民。住房应该是关于住所，而不是投机。这项救市使这一愿景更加遥远。

十亿加元以上的公寓救市代表了当代加拿大住房政策的所有错误。它奖励投机，惩罚责任，扭曲市场，并将财富从普通公民转移到富人手中。是时候问加拿大人：究竟谁从这个交易中受益？更重要的是，谁来支付代价？

不幸的是，答案已经清楚了。开发商获利。政治家声称功劳。而纳税人——你和我——买单。