谁在持有加拿大投资房？统计局2022数据揭示个人投资者、机构资本与租赁市场分化
——六个省份数据全景：个人主导、机构在新建租赁中深度参与

数据来源：Statistics Canada 2026-07-07 | CHSP 2022 | CMHC 2026

📌 两份平行市场：一份被个人主导，一份被机构重塑

2026年7月7日，加拿大统计局发布了基于CHSP 2022数据的《加拿大住房市场中个人与机构投资者》报告（覆盖爱德华王子岛、新斯科舍、新不伦瑞克、安大略、曼尼托巴和不列颠哥伦比亚六个省份）。

这份数据真正说明的不是“机构有没有接管加拿大房市”，而是加拿大住房市场已经被拆成两个系统：一个是由普通家庭和小型个人投资者主导的resale/condo/house市场；另一个是由机构资本越来越深度参与的新建租赁市场。前者决定买房竞争，后者决定未来租赁供应。

本节结论： 在统计局本次覆盖的六个省份中，个人投资者仍是投资房产市场的主力。小型个人投资者在所有省份（除新斯科舍省外）持有最大份额的投资房产评估价值。机构投资者在house类住宅中的占比极低（安省最高仅0.4%）。

📊 小型个人投资者是绝对主力

• 爱德华王子岛： 小型个人投资者持有10.5%的投资房产评估价值（所有类型中最高）
• 安大略省： 小型个人投资者持有8.9%
• 不列颠哥伦比亚省： 小型个人投资者持有9.6%
• 新斯科舍省： 唯一例外——机构投资者（9.5%）超越小型个人投资者（8.8%）
• 关键定义： “小型个人投资者”指拥有最多5处房产的个人——他们是加拿大投资房市场真正的“基本盘”

🏠 机构在“house类住宅”中占比极低

• 安大略省： 0.4%（六省最高）
• 不列颠哥伦比亚省： 0.3%
• 新斯科舍省/新不伦瑞克省： 0.2%
• 爱德华王子岛/曼尼托巴省： 0.1%
• 口径说明： “house类住宅”包括独立屋、半独立屋、排屋和移动房屋——这与中文语境下的“独立屋”不同，口径更宽。即使按最宽口径计算，机构占比仍极低。

💡 HousingAI 独立判断： 在统计局定义的house类住宅中，机构投资者占比极低。安省最高也只有0.4%，说明机构并不是resale低密度住宅市场的主要竞争者。所谓“华尔街正在买走加拿大的独立屋”的说法，在数据层面完全不成立。

本节结论： 机构投资者在租赁市场的份额远高于house类住宅市场——新斯科舍省38.0%、曼尼托巴省33.6%、新不伦瑞克省31.4%。在新建租赁物业中，机构在海洋省份已占据主导地位（超60%）。

📊 机构在租赁市场中占比（基于评估价值）

• 新斯科舍省： 38.0%——155家机构持有
• 曼尼托巴省： 33.6%——110家机构持有
• 新不伦瑞克省： 31.4%——120家机构持有
• 安大略省： 23.6%——1,145家机构持有
• 不列颠哥伦比亚省： 20.3%——515家机构持有
• 爱德华王子岛： 16.6%——25家机构持有

🏢 新建租赁：机构在海洋省份主导

• 新斯科舍省： 63.1%（2011年后建）vs 29.6%（2011年前建）
• 新不伦瑞克省： 61.5% vs 23.6%
• 曼尼托巴省： 47.9% vs 29.0%
• 不列颠哥伦比亚省： 25.6% vs 18.8%
• 安大略省例外： 14.1% vs 26.0%（唯一倒退的省份）——这与安省大量建设Condo、较少建设专用租赁建筑有关

💡 HousingAI 独立判断： 机构没有接管整个房市，但在部分省份的新建租赁资产中，已经占据主导性资本位置。在新斯科舍省和新不伦瑞克省，2011年后建成的租赁物业中，机构投资者分别持有63.1%和61.5%的评估价值。这说明机构资本在新建租赁资产中占据主导地位，但这不是按租户人数或出租单位数量计算的比例。这是一个完全不同的市场现实。

本节结论： 加拿大住房市场已被拆成两个系统——一个由个人主导（resale/house/Condo），一个由机构深度参与（新建租赁）。理解这个“二元结构”，是理解加拿大房市当前矛盾的关键。

💡 HousingAI 独立判断： 从HHI指标看，12个CMA整体仍属于非集中市场；但这不等于每个社区、每种房型都没有集中风险。统计局也提醒，特定社区、特定房型和租金协调平台可能带来额外风险。

本节结论： 在12个CMA中，伦敦（46.5%）、哈利法克斯（54.3%）和温尼伯（45.0%）的机构租赁占比最高。多伦多（25.8%）和温哥华（24.8%）机构占比相对较低，个人投资者仍占主导。

📌 HousingAI 独立分析判断

加拿大统计局2026年7月7日的报告提供了迄今为止最权威的投资者画像——基于CHSP 2022六省数据的评估价值分析：

• 个人投资者是绝对主力： 在安省和BC省，小型个人投资者持有约50%的租赁评估价值。在house类住宅市场，个人投资者更是占据压倒性优势。
• 机构投资者在租赁市场（尤其是新建物业）中显著崛起： 在新斯科舍省和新不伦瑞克省，机构持有超60%的新建租赁评估价值。在伦敦、哈利法克斯和温尼伯，机构占比超45%。
• house类住宅市场机构影响力”微乎其微”： 安省机构持有house类住宅比例仅0.4%，远低于美国亚特兰大（1.7%-8.7%）。
• 租赁市场竞争依然存在： 所有CMA的HHI指数均远低于集中市场阈值。即使机构占比高的城市，市场仍被认为是”竞争性”的。
• 安省是”例外”： 安省新建租赁物业更偏向个人投资者（机构仅14.1%），这与其他省份形成鲜明对比，反映了安省Condo建设的特殊性。
• 政策启示： 如果政策目标是增加租赁供应，机构投资者是重要的合作伙伴——他们提供了新建租赁物业所需的大规模资本。但如果政策目标是保护租户权益，则需要关注机构在特定社区或特定房型中的集中度风险。

对于市场参与者：

• 个人投资者： 仍是市场主力，但需关注机构竞争——尤其是在新建租赁和海洋省份市场
• 租户： 机构房东在新建物业中更常见，但市场竞争使租金差异不显著（CMHC 2025年研究发现，REITs与其他房东的租金差异在统计上不显著）
• 政策制定者： 应区分house类住宅（机构影响力小）和租赁市场（机构影响力大）制定差异化政策

⚠️ 风险提示： 本文基于Statistics Canada、CHSP 2022（评估价值口径）、CMHC等公开数据进行分析。2022年后市场可能有变化，建议参考最新CMHC数据。本文不构成任何投资建议。

1. Statistics Canada. (2026, July 7). Individual and institutional investors in the Canadian housing market. Housing Statistics in Canada. https://www150.statcan.gc.ca/
2. Canada Mortgage and Housing Corporation. (2025). Are REITs Behind Higher Rent Prices?
3. Canada Mortgage and Housing Corporation. (2026). Housing Market Information Portal.
4. Fontaine, J. and J. Gordon. (2023). Residential real estate investors and investment properties in 2020. Statistics Canada.
5. Gordon, J. (2024). Investors among residential real estate buyers: An analysis of Nova Scotia, New Brunswick and British Columbia. Statistics Canada.

© 2026 HousingAI · 加拿大房产市场数据中心

数据来源：Statistics Canada | CHSP 2022（评估价值口径）| CMHC

本报告基于公开数据进行分析，仅供参考，不构成任何形式的投资建议。2022年后市场可能有变化。