TD经济学报告：温哥华公寓市场仍在寻底，2026年价格将继续下跌

银行经济学家说的话你可能不太爱听，但TD最新发布的大温公寓市场报告确实值得认真对待。该行经济学家刚刚更新了预测，信息很明确：温哥华的公寓价格将在2026年继续下跌，而且调整幅度可能比大多数人所预期的更深。

TD的核心数据

TD预测2026年公寓价格将在同比基础上下降约7%至8%。这还只是基于目前已经发生的调整——价格在2023年10月见顶后已经开始下滑。将两年合并计算，TD预计温哥华公寓价格可能从2023年高点下跌约15%，这将是自2005年以来有记录以来最剧烈的跌幅。

平均公寓价格预计将降至约712,853加元。换句话说，这不是简单的回调——对于在顶部入场的买家来说，这意味着数年的资产增值将被抹去。如果你在2023年或2024年初在温哥华买了公寓，你现在很可能已经处于严重的负资产状态。

需求为何大幅萎缩

2026年前四个月的销售量较去年同期下降了16%，降至自2018年底至2019年初以来非疫情时期的最低水平。那轮下跌是由加拿大央行的加息、更严格的房贷压力测试以及各省旨在改善可负担性的省级措施共同推动的，导致销售量从2017年的峰值大幅崩塌。我们现在看到了类似的动态再次上演，但这次驱动因素有所不同。

大温地区的劳动力市场是最大的拖累因素。自去年6月以来，就业率下降了约2%，约减少了32,500个职位。劳动力本身也在萎缩。失业率上升了约0.5个百分点，在5月达到自2025年初以来的最高水平——三个月移动平均为6.7%。

贸易战的影响尤为严重。制造业、批发和零售业、运输仓储业都在缩减招聘。与此同时，卑诗省低迷的房市抑制了金融、保险和房地产行业的雇佣——形成了一个恶性循环。中东冲突爆发以来借贷成本上升也进一步给市场活动施加了压力。

供应过剩是实打实的

销售量与活跃房源比率——TD衡量供需平衡的关键指标——比长期平均水平低了约50%。也就是说，市场上每个买家对应着两倍于平常的房源。无论怎么定义，这都是一个买方市场。

基准价格从2023年10月的高点小幅下滑至2025年初，随后出现更明显的下跌。截至今年，同比价格下降了7%。

与多伦多对比来看。大多伦多地区的公寓市场正面临历史性的超高挂牌水平。租金下跌加上持有成本上升，迫使投资者大量抛售房源。公寓完工量此前一直处于高位，尽管现在正在迅速回落。冷需求与高供应的双重打击使得大多伦多公寓价格从峰值下跌了约25%。

温哥华的公寓库存更多由自住型买家主导，而非投资者。在正常情况下，公寓约占二手房交易的50%。在更广泛住房市场将大多数买家挡在外面的情况下，公寓成为更可负担的入门选择。这为大温地区的需求基础提供了相对多伦多的更低波动性——因为在多伦多，投资者在推动近期趋势中扮演了更大的角色。

价格何时企稳？

TD预计到2027年上半年市场将开始企稳，下半年趋于平稳。2027年全年价格同比可能基本持平。

逻辑很简单：2026年的持续下跌将带来可负担性的改善，从而提振需求。低迷期间积累的积压需求应该能支撑市场。公寓完工量正在快速下降，对供应的上行压力也在减小。

但问题在于，卑诗省的人口趋势仍然疲软，明年雇佣活动只有在经济复苏的基础上才可能逐步恢复。劳动力市场状况可能继续保持低迷。这些因素共同指向未来12至18个月内销售量的缓慢而有限的回升。预计销售量将在未来一年内远低于10年平均水平。

疫情前的价格底线

温哥华和多伦多之间有一个重要区别。即使在此次调整结束后，温哥华的基准公寓价格可能仍将高于疫情前水平。而在多伦多，价格预计将明显跌破疫情前基准。

温哥华的调整幅度虽然显著但相对温和。自住型买家基础更稳固，公寓在整体住房市场中承担着主要经济适用房的角色。

对你意味着什么

如果你是卖家，要做好挂牌时间延长和降价让步的准备。如果你是买家，价格将在2026年继续下跌，短期内没有反弹的催化剂。如果你是开发商，预测的价格下跌可能影响预售可行性和融资条款。

贸易战、高借贷成本（利率从0.25%升至5%）、人口增长疲软以及高库存水平都在阻碍市场企稳。TD经济学家指出，这一调整过程仍在进行中，目前没有立即反弹的催化剂。

结论：温哥华公寓市场正处于显著调整期，虽然严重程度不及多伦多。我们预计2026年价格将继续下跌，2027年企稳。随着可负担性改善和需求逐步恢复，更持久的复苏迹象应在2027年显现，尽管会受到人口增长放缓的制约。

来源：TD经济学，《大温公寓市场仍在寻底》（via BIV）。