法院强制销售重塑温哥华住房市场：为什么资金雄厚的开发商正在以跳楼价收购困境地块

在低陆地区房地产市场充满不确定性的背景下，NorthStar 开发的 Gordon Wylie 和合伙人 Jeff Brown 原本正忙着建设 Port Coquitlam 市政府旁边的 Porthaven 六层公寓楼，并没有计划再接手其他项目。但一个附近地块的法院强制出售彻底改变了他们的计划。

那个项目因为开发商陷入困境而停滞，施工队伍甚至已经建好了停车场，整个地块被送上法庭强制拍卖。NorthStar 以 1160 万刀的诱人价格拿下了 Quarry Rock Development 的 “The Met” 项目——这个价格低于评估价，更远远低于欠 57 个债权人的 2300 万债。

对放贷银行和没拿到工程款的承包商来说，这当然不是好消息。但对 Port Coquitlam 来说，这意味着一个新项目有机会带来更高性价比的住房，也有助于这个小城市形成真正的市中心。Wylie 说：”我们发现 Port Coquitlam 市中心有一个空缺，已经空了两年了。这对 Poco 和市中心都不好。”

Porthaven 项目在 2024 年春季的销售情况很好，70% 的买家都是想留在当地的本地人。基于这个数据，Wylie 判断市场还有需求，而且可以用比 Porthaven 更低的价格来做。Porthaven 的定价在每平方英尺 950 到 1000 刀左右，而重新设计后的 Livy 项目（原来的 The Met）定价更低，最小户型 studio 只要 29.9 万起。

Livy 的概念借鉴了欧美流行的新型平价酒店模式：居住空间小而精，但公共配套非常丰富——楼里有共享办公舱、楼层储物间、带有冷水浸泡池和热水浴池的健康水疗区、虚拟高尔夫模拟器等等。这种模式在北美和欧洲的新兴预算酒店中已经证明是成功的。

听起来对购房者来说是个好消息。但问题是，为什么整个地区这么多困境项目的强制销售，却没有更快地把更多便宜住房推向市场？

答案是：确实在发生，但速度比你想象的要慢。经纪人注意到，即使是被大幅降价的法拍地块，过去一年的销售也在放缓。NorthStar 在 2024 年 11 月买下 Livy 地块时，整个开发行业还对利率下降带来买家回归抱有一线希望。但 2025 年惨淡到极点，以至于那些资金充裕的开发商即使看到便宜货也按兵不动。竞标价格普遍低于困境项目的债务水平。

专做公寓和多家庭开发地块的经纪公司 Mark Goodman 说：”这是一个历史性的重新洗牌。我们会看到持续的痛苦和更多的困境销售，至少两年。而且价格必须大幅降低才能成交。”

Vancouver Colliers 处理法拍和强制销售的部门也给出了同样的判断。该部门的高级副总裁 Jennifer Darling 说：”到 2025 年初，我们处理过几宗困境地块销售，在法庭审批时都有多个竞争性报价。去年年初市场还有恢复的乐观情绪。但现在这种乐观已经停滞了，因为价格底部在哪里仍然不确定。”

目前在大温地区大约有二十多家没有过度扩张、没有用个人担保来获取融资、没有在同一个物业上获取多重贷款的开发商正在积极寻找好机会。这和 2008 年全球金融危机时的情况类似——当时温哥华开发商 Rob Macdonald 就专门在美国寻找那些半建成或陷入困境的地块，以低价收购。

不过这次和 2008 年有个关键区别：当时温哥华的住房调整期很短，所以法拍项目不多。但这次不同，许多开发商表示，当前建设和销售的崩溃是他们一生中见过的最糟糕的情况。

尽管如此，一些大型开发商仍然在”四处看机会，寻找最好的交易”。Darling 说，这些开发商希望保持施工团队的完整，他们在利用这段低迷期为 inevitable 的复苏做准备。

Landa Global Properties 就是其中之一。这家公司在温哥华运营了大约 15 年，主要建造小型豪华低层公寓楼，目前在 Vancouver Alberni 和 Denman 交界处有一座高层在建，在 Surrey 还有另一座。Landa 的 CEO Kevin Cheung 表示，公司正在战略性地收购困境地块——只选那些靠近他们已经运营的区域、或者其他方面看起来可行的项目。

Cheung 说：”任何项目你都要处理所有潜在问题。即使项目已经建了一半，把它完工需要的工作量和从零开始是一样的。”过去一年里，Landa 收购了三处困境物业：Burnaby Heights 的 Siena（38 套豪华低层公寓）、南温哥华的 Park & Granville（17 栋高档联排）、以及 Kerrisdale 一块长期空置的地块（将建成为四层的混合用途开发项目）。

Cheung 在温哥华长大，父亲是中国的大型开发商。他表示公司处境比一些同行更好，因为没有过度杠杆化。”陷入麻烦的都是那些加杠杆加太多的。我们没有次级债也没有第二抵押贷款。”

但他并不认为市场已经走出困境。他说：”现在人们对预售的感觉非常糟糕。”随着买家看到越来越多预售公寓项目失败，他们的谨慎程度只会越来越高。

尽管前景不明，Cheung 仍然相信某些区域在合适的价格下仍有需求。至于市场什么时候能好转，他和所有人一样还在猜测底部在哪里，但没有人能给出明确的预测。这可能是一场持久战。