温哥华连续18年全球最不适宜购房城市 — 中位数倍数达10.8，进入不可能负担区间

温哥华连续18年全球最不适宜购房城市 — 中位数倍数达10.8，进入”不可能负担”区间

一份新报告再次确认了所有在卑诗省尝试买房的人早已心知肚明的事实：温哥华不仅是加拿大最不适宜购房的城市，也是全球最差的。

2026年Demographia国际住房可负担报告于上周发布。该报告由查普曼人口与政策中心（Chapman Center for Demographics and Policy）和新加州联盟（New California Coalition）编制，并由总部位于加拿大西部的独立智库公共政策前沿中心（Frontier Centre for Public Policy）联合发布。这份年度评估覆盖了8个国家的96个主要住房市场 — 加拿大、澳大利亚、中国、爱尔兰、新西兰、新加坡、英国和美国。

本期报告覆盖的是2025年第三季度（7月至9月）的数据，采用一套严谨的指标来衡量住房可负担性。

中位数倍数：如何衡量住房可负担能力

住房市场根据中位数倍数（Median Multiple）被划分为从”可负担”到”不可能负担”的等级。中位数倍数 = 中位房价 ÷ 中位家庭年收入。

分级标准如下：

• 3.0或以下 = 可负担（Affordable）
• 3.1至4.0 = 中度不可负担（Moderately Unaffordable）
• 4.1至5.0 = 严重不可负担（Seriously Unaffordable）
• 5.1至8.9 = 极度不可负担（Severely Unaffordable）
• 9.0及以上 = 不可能负担（Impossibly Unaffordable）

中位数倍数9.0意味着普通房价是普通家庭年收入的九倍。从实际角度看，没有常规的按揭贷款能在这样的条件下运作 — 除非有非凡的收入或代际财富支持。

温哥华：连续18年垫底

在全球排名中，温哥华位列第92名（共96个市场） — 意味着只有三个城市比它更差。温哥华的中位数倍数为10.8，进入了”不可能负担”的区间。

温哥华比除香港、悉尼、加州圣何塞和阿德莱德之外的所有城市都更不可负担。

报告明确指出：”温哥华在过去18年中，每年都位列五大最不适宜购房的主要市场之一。”这不是周期性波动 — 而是一种根深蒂固的结构性现实，已经跨越了多个经济周期、利率环境和政策体制。

多伦多与不可负担的蔓延

多伦多全球排名第81位，中位数倍数为7.6 — “极度不可负担”。

但危机正在向加拿大两个大城市之外的地区蔓延。报告指出，极度不可负担的住房状况已经扩散至安省较小的市场，包括基奇纳-剑桥-滑铁卢、布兰特福德、伦敦和圭尔夫。这是价格溢出效应的直接结果 — 被多伦多挤出的人群涌入这些较小市场，将可负担水平推向极度不可负担的境地。

蒙特利尔曾长期被视为加拿大可负担的最后避风港，如今也以5.8的中位数倍数进入了”极度不可负担”区间。渥太华为5.0（”严重不可负担”），卡尔加里为4.3。

唯一的亮点：埃德蒙顿

在充斥严峻可负担数据的报告中，加拿大只有一个市场脱颖而出。埃德蒙顿与俄克拉荷马城、罗切斯特和圣路易斯并列，在所有96个市场中排名第三宜居购，中位数倍数为3.6。

报告将此定义为历史性成就：”埃德蒙顿在Demographia国际住房可负担报告的历史上，实现了非美国主要市场所能达到的最高可负担排名。”

埃德蒙顿与加拿大其他城市之间的巨大反差，揭示了住房可负担性方面日益加深的地理鸿沟 — 这将对人口迁移、投资和政策产生深远影响。

BC省最高法院判决可能加剧危机

除了数据本身，报告还对一项正在进行的法律发展提出了关键警告。它指出，近期BC省最高法院的一项判决可能会减少温哥华市场的新住房供应和销售，报告称这”将加剧这个已经极其昂贵的大都市的住房可负担问题”。

这指的是对BC省分区改革措施的持续法律挑战 — 包括SSMU（单户多单元）法案，该法案允许在传统单户地块上进行多单元开发。如果这些改革措施因法院裁决而被推翻，在新增建设已经急剧下滑的时刻，它们此前产生的供应增长将被逆转。

报告的警告很明确：在一个中位数倍数已经达到10.8的市场里，任何供应缩减都将对可负担性产生放大效应。

大局观：过去二十年的持续恶化

“自20世纪中叶以来，加拿大的住房可负担性大幅恶化，温哥华和多伦多市场尤为严重。”报告如是写道。

数据讲述了一个触目惊心的故事：在过去二十年中，温哥华的中位数倍数从”中度不可负担”区间攀升至任何常规经济逻辑都无法解释的水平。10.8的中位数倍数不仅仅是贵 — 它在根本上切断了房价与普通家庭收入之间的联系。

对首次购房者、年轻家庭和新移民的影响是深远的。当普通房价接近普通家庭年收入的11倍时， homeownership 只对那些拥有大量现有财富或非凡盈利能力的人开放。

对投资者的意义

Demographia 2026报告向投资者和政策制定者传递了一个清晰的信息：

温哥华的可负担危机不是周期性的 — 它是结构性的。它已连续18年存在，跨越多个经济周期。10.8的中位数倍数使其进入任何常规指标下都无法负担的范畴。

极度不可负担从大城市向小城市蔓延的信号表明，价格压力正在向外扩散 — 这一模式说明危机的范围远超大都市核心区。

埃德蒙顿的例外证明了可负担性并非不可避免。供应充足、分区合理、经济基本面平衡的市场可以保持可负担能力 — 但温哥华正朝相反方向前进。

BC省最高法院的风险增添了一个变数：如果分区改革被推翻，在世界上可负担性最差的主要住房市场中，供应限制将进一步收紧。

Demographia 2026完整报告可通过公共政策前沿中心获取。