4,376套已完工Condo无人买单：大温未吸收库存创历史纪录
——CMHC 2026年6月数据：供应激增76%，可负担性危机下的结构性错配

数据来源：CMHC 2026年6月 | Rennie | TD Economics | 分析：HousingAI

📌 一座新楼，挂着横幅，却无人问津

在温哥华市中心，一座新建的Condo大楼外挂着“现房出售”的横幅，经纪人坐在样板间里，等待着本周唯一的一组访客。这不是一个虚构的场景——这是2026年大温哥华地区Condo市场的日常。

根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）2026年6月发布的数据，大温哥华地区已完工但未吸收的Condo公寓在2026年5月达到4,376套，较2025年5月的2,488套暴增76%，创下历史纪录。CMHC经济学家Shiva Moshtari Doust直言：“我们正在看到大温哥华地区未吸收单位创下历史新高。”

Rennie的估算显示，这一数字还在加速：2024年底为2,179套，2025年底升至3,472套，2026年Q1末已达3,945套。Rennie首席经济学家Ryan Berlin警告，如果当前趋势延续，到2030年可能增至5,000套。SFU城市项目主任Andy Yan指出，这是自1990年代中期以来从未见过的水平。

本节结论： CMHC与Rennie对“未吸收”的定义略有不同，但两个数据源均指向同一趋势——大温Condo市场正面临前所未有的已完工库存积压。

🔍 CMHC定义

CMHC经济学家Shiva Moshtari Doust解释，“已吸收”住宅是指那些已完工但已不可用于销售或租赁的单元——包括已入住、已有具约束力的无条件协议、或被开发商从市场撤出的单位。其他情况下，该单元被视为“未吸收”。例如，一个单元从销售转为租赁，或者一个预售未能完成而建筑已完工，则该单元为未吸收。

📊 Rennie定义与数据

• 与CMHC类似，如果预售买家未能完成购买，单元被视为未吸收。
• 不同于CMHC： 如果开发商因等待更好的市场条件而暂缓销售，单元也被计入未吸收。“那是一个未被占用的家，理论上可以被占用，即使现在无法购买，”Berlin说。
• Rennie不将开发商从销售转为租赁的单元计入未吸收，但Berlin表示，在这个市场中除了少数小规模情况外，尚未大规模出现这种现象。
• Rennie的地理覆盖范围略大，包括Squamish、Abbotsford和Mission，这些地区总计约有100套已完工未售Condo。

本节结论： “供应高，需求低”——几年前的开工潮正在集中完工，而人口增长放缓、买家信心低迷、租金下降和利率高企共同压低了需求端。

📉 CMHC视角：供需错配

• 供应端： 几年前的开工潮现在集中完工，大量新单元进入市场。
• 需求端： 人口增长放缓、买家信心低迷、租金下降使潜在买家转向租赁、利率高企使融资成本更高。
• 总结： “供应高，需求低。”

🌍 宏观背景数据

• 人口增长放缓： Rennie预计2026年大温人口将净减少约10,000人。
• 就业市场疲软： 大温地区就业同比下降约2%，失业率升至6.7%。
• 租金下降： 租金水平下降使更多潜在买家选择继续租赁而非购买。
• 利率敏感： BC省历史上对利率变化最为敏感，当前高利率对需求构成持续压力。

本节结论： 未吸收库存高度集中于本拿比和列治文，反映了过去预售和建设的集中。TD Economics预测大温Condo价格从2023年峰值到2027年中将累计下跌约15%，为2005年以来最大跌幅。

📍 地理集中

• 本拿比 + 列治文： 合计占大温未吸收公寓存量的48.9%，反映了建设集中的区域。
• 不同价位分布： 约37%的未吸收Condo属于$100万以上的高端市场，进一步印证了“建了但卖不掉”的核心原因是价格错配。
• 温哥华市中心： 情况相对较好，部分楼花转为租赁或折扣出售，但整体趋势仍承压。

📈 TD Economics价格预测

• 基准情景： 2026年再跌7-8%，2027年上半年稳定，下半年持平。
• 悲观情景（关税战加剧）： 跌幅可能加深至10-12%，复苏推迟至2028年。
• 乐观情景（利率快速下降）： 2026年底可能企稳，2027年温和回升。
• 累计跌幅： 2023峰值→2027年中约15%，为2005年以来最大跌幅。

本节结论： 未吸收库存的创纪录水平揭示了一个更深层的矛盾——市场正在建造某些类型的住房，但大部分家庭无法负担。这不是供应短缺问题，而是可负担性错配问题。

💬 Andy Yan（SFU城市项目主任）

• “这是为谁建的房子？”
• “虽然我们能够建造某些类型的单元，但问题是谁能负担得起？”
• 该地区大多数家庭收入并不高，这突显出对“正确类型供应”的需求。
• 在开发商的价格与潜在购房者的承受能力、融资渠道和就业稳定性之间存在僵局。

🏗️ 开发商困境与供应端警示

• 预售市场崩溃： 当已完工单元不销售时，贷款机构会限制信贷，开发商会推迟或取消新项目。
• Rennie预测： 2026年新屋开工将再降15%，这将导致2028-2029年出现新的供应短缺。
• CMHC警告： 当前市场的短期宽松条件“掩盖了正在出现的不平衡”。预售市场崩溃、未售库存激增和融资条件收紧，威胁着未来住房供应的管道。
• 错误的产品类型： 市场大量建造高端Condo，而中低收入家庭真正需要的是“Missing Middle”（中间缺失户型）——联排别墅、 duplex、小型公寓等。

📌 HousingAI 独立分析判断

大温哥华地区创纪录的未吸收Condo库存向市场发出了一个矛盾的信号：

• 短期看： 买家拥有前所未有的选择权和议价空间。4,376套已完工库存意味着市场上有大量现房可供选择，无需等待数年才能入住的预售项目。
• 长期看： 供应管道正在冻结。当已完工单元不销售时，贷款机构会限制信贷，项目被推迟或取消。Rennie预测2026年新屋开工将再降15%，这将导致2028-2029年出现新的供应短缺。
• 结构性拷问： 市场正在建造的住房类型与大多数家庭能够负担的住房类型之间存在根本性的错配。约37%的未吸收库存属于$100万以上高端市场，这不是一个简单的“供应短缺”问题，而是一个“供应了错误的类型、错误的价格点”的问题。
• 可能的转折点： “批量买家”（take-out buyers）——基金或开发商批量购买未售库存，将其转为租赁或撤出市场——可能会改变这些数字。Berlin表示多伦多已开始出现这种情况，但温哥华尚未发生。

⚠️ 风险提示： 本文基于CMHC、Rennie、TD Economics等公开数据进行分析，不构成任何投资建议。市场存在显著下行风险，具体决策请咨询持牌专业人士。

1. Canada Mortgage and Housing Corporation. (2026, June). Unabsorbed Condo Data, Vancouver CMA. https://www.cmhc-schl.gc.ca/
2. Rennie Intelligence. (2026). Completed and Unsold Condo Inventory Data.
3. Berlin, R. (2026). Rennie Outlook 2026. rennie.com.
4. Sondhi, R., & Kim, P. (2026, June 11). The GVA’s Condo Market is Still Searching for a Floor. TD Economics. https://economics.td.com/
5. CMHC. (2026, Spring). Housing Supply Report. CMHC.
6. Yan, A. (2026). Comments on Unabsorbed Condo Inventory. Simon Fraser University City Program.

© 2026 HousingAI · 加拿大房产市场数据研究中心

数据来源：CMHC | Rennie | TD Economics | SFU City Program

本报告基于公开数据进行分析，仅供参考，不构成任何形式的投资建议。