国际学生两年少12.4万，大学周边学生床位仍只够1/6：机构为什么还在加仓
李明 | 作者
加拿大国际学生人数正在快速下降，但专门给学生建的住房，却被机构判断仍然不够。这两个信号同时成立，是这条新闻最值得看的地方。
加拿大统计局2026年5月5日发布的一组初步估算显示，2025/26学年在公立高等院校就读的全日制国际学生，同比减少26%。而在房地产投资机构Harrison Street看来，加拿大前20所大学周边，平均每6名全日制学生只有1个专门学生住房床位。该公司因此认为加拿大市场仍然值得加仓。
先看需求端：两年少了12.4万人
统计局这组数字来自一项可行性研究，属于初步估算——因为官方的高等教育学生信息系统（PSIS）数据只更新到2023/24学年，2024/25和2025/26两个学年还没有正式统计。这一点很重要：它说明这批数据的方向可信，但精度还需要后续官方数据确认。
总数回到约30万人，等于回到了2021/22学年的水平——那是疫情的第二年。而在2003/04到2023/24这20年里，加拿大公立高校全日制国际学生增长了8倍。也就是说，两年时间抹掉了差不多疫情期间的恢复幅度。
安省跌得最狠，但各省方向一致
如果只看全国平均26%，会漏掉一个关键事实：国际学生的地理集中度正在被重新分配。
安省在2023/24学年占了全国国际学生的60%，远高于其39%的人口占比；到2025/26，这个份额降到54%。魁省、BC省和草原省份的国际学生份额，则已经低于各自的人口权重。大西洋省份的份额正好与人口权重持平。
这组对比说明，国际学生减少并不是均匀地”削平”各个地区，而是把过去几年被过度集中的部分往回拉。
大学和学院：两条完全不同的曲线
这是最容易被忽略、但对租房市场影响最直接的一条分界线。
学院在2025/26一年就掉了40%，累计降幅42%，招生规模已经低于2021/22。大学整体累计降17%，降幅大约只有学院的一半，但同样跌破了2019/20的水平。
新增学生的变化更剧烈：学院的2025/26新生比2023/24少了102,188人，降幅75%；大学新生少了36,740人，降幅46%。换句话说，大学老生还在，但新进来的那一批明显变薄了。
再看供给端：每6名学生只有1个专门床位
需求在收缩，供给这边却是另一幅画面。RENX在2026年9月14日报道，总部位于芝加哥、在伦敦和多伦多设有办公室的Harrison Street仍然计划扩大加拿大学生住房组合。
该公司的估算方法是：在加拿大排名前20的大学里，平均每6名全日制在校学生，只有1个专门建造的学生住房（purpose-built student housing）床位。该公司全球房地产首席投资官Mike Gordon表示，加拿大在这类住房上的供给比例，大约只有英国和美国的一半。
这个”六分之一”是机构自己的估算，不是政府的全国统计，所以只能作为参考，不能当作官方口径引用。但它和另一份独立研究的方向一致。
EY的独立数据：16%覆盖率和1.5%空置率
EY加拿大在2025年的研究里给了两组更早的基准数据：2023年，校内宿舍加上私人持有的校外学生楼，合计只能容纳全部在读学生的16%；同期学生住房的平均空置率创下历史低点1.5%。
把这两个数字放在一起，就能理解为什么机构还在看多：全国层面的专门学生床位本来就少，而且几乎没有空置缓冲。
EY引用的Forum REIIF估算更直接：未来6年加拿大需要新增40万个专门学生床位；在加拿大20个最大的大学市场，约150万名学生将争夺17万个这类床位。
但EY同时给了一个反向提醒，这一点比前面的数字更值得记住：如果更广义的专门出租住宅市场在未来两年继续变松，学生会在校外获得更多、更便宜的替代选择，这可能把一部分需求从专门学生住房分流出去。EY在报告里指出，普通市场租金通常已经比学生住房更便宜。
也就是说，学生住房的”短缺”并不是一个恒定值，它取决于普通出租房这条替代通道是收紧还是放松。而EY也补了一句反向的证据：安省和BC省的住房开工量，相比2023年分别下降了20%和19%，意味着中期供给会重新收紧。
为什么不能说”全国学生房都短缺”
把上面所有数字放在一起，最容易犯的错是得出一个全国性结论——要么”学生少了，学生房不行了”，要么”学生房永远短缺”。这两种说法都跳过了真正的变量。
真正决定某一栋学生楼能不能扛住的，至少有四个条件。
Harrison Street给出的逻辑是：头部学校申请池深、学术品牌稳定，过去20年每年招生大约增长2%，所以它们的住房需求相对抗跌。而Gordon也承认，国际学生的减少是”必须非常认真对待”的变化，只是这个冲击在不同学校之间的分布极不均匀。在BC省，SFU和UBC校园附近专门学生住房的存量都”极小”。
反过来说，招生结构单一、国际学生占比高的学院城市，面临的才是真正的需求收缩。这和统计局的数据吻合：学院的降幅是大学的2倍以上。
对三类人的直接影响
对大学附近租房的学生来说，全国租金下降不等于你所在校区附近同步下降。专门学生住房存量少、离校园近的房子，报价逻辑和城市平均租金不是一回事。签租约前，值得单独查这栋楼或这条街近一年的实际成交，而不是看全国平均数。我们在租金连续下跌后的续租与换租定价里拆过这套判断方法，校园附近同样适用。
对持有学生出租房的房东来说，继续用”国际学生每年增长”做假设已经不安全。要看的是具体学校的招生结构和新生规模——尤其如果是学院周边物业，新生累计减少75%这条数据必须纳入判断。更广义的出租房供给也在同时变化，非永久居民净流出与在建出租房撞在一起的那条主线，同样会分流学生住房的需求。
对投资者来说，需求的底层假设已经改变。学生住房依然可能是加拿大出租市场中供给最紧的细分品类之一，但它的”短缺”必须和普通出租房的新增供应、当地租金走势、具体学校招生分开判断。把一个机构对全国前20所大学的估算，直接套到某个学院城市，是最常见的误用。
接下来盯什么
第一，2026/27学年的入学数据。统计局目前只有初步估算，等官方PSIS数据或各大学公布秋季注册人数，才能确认26%这个降幅是继续还是收窄。
第二，普通出租房市场是继续变松还是重新收紧。这是EY那条反向逻辑的关键变量——它直接决定学生会往哪里走。
第三，安省和BC省的住房开工能否回升。开工量下降20%和19%这两个数字，会在一两年后体现在可租住房的存量上——我们在租金下跌与CMHC开工目标的分歧里讨论过同一个矛盾。
第四，具体学校的招生结构。国际学生减少已经被证明不是均匀冲击；同一座城市里，两所学校的住房需求可能走出完全相反的曲线。
数据来源
加拿大统计局 The Daily，2026年5月5日发布的可行性研究初步估算（Estimating the international student population in Canada using administrative data: A feasibility study, 2025/2026）；RENX 2026年9月14日报道（作者Evan Duggan），引述Harrison Street与EY加拿大数据；EY加拿大2025年学生住房研究（含CMHC全国专门出租房空置率2.2%、Forum REIIF床位缺口估算）。学生床位供给比例的”六分之一”来自Harrison Street自身估算，不属于政府统计口径。
一句总结
国际学生两年减少12.4万人是真的，头部大学附近专门学生床位只有全日制学生数的六分之一也是机构确认的估算。这两件事能同时成立，是因为冲击并不均匀：受伤最重的是高度依赖国际学生的学院和城市，而学位品牌稳定、本地生源充足的头部大学周边，学生住房的供需关系仍然偏紧。判断具体一栋楼，要看的不是全国总数，而是学校、城市和替代供给这三个变量。