大温4月：独立屋和公寓，一个在跑，一个在熬

看大温4月的数据，最大的感觉是：市场不是一起冷，也不是一起热，而是各走各的路。总共卖了大概二千一百一十套，比去年少一点，也比十年平均水平低了两成多。但拆开看就不一样了，独立屋还有点劲儿，公寓和城市屋更像是慢慢卖、慢慢清。公寓基准价七十万出头，最卖不动的还是那些一房、小面积、投资客扎堆的盘。论坛里也有人聊：有些楼成交还行，但想等大跌？没那么容易。所以我的结论是：大温现在选房，得先分清楚产品。能住很久、地段又稀缺的房子，照样有人等着；普通公寓要是现金流不好，买家就会继续压价，不急着接盘。公寓不能只盯着挂牌价低了多少。同一栋楼还有几套在卖、管理费涨没涨、储备金够不够、电梯和公共设施有没有问题，都会直接影响以后住得顺不顺、卖得动不动。有些房子表面便宜，其实是楼龄、朝向、噪音、管理费或同楼竞争提前反映在价格里。买来自住当然可以喜欢户型和位置，但出价时还是要回到同楼成交，不能只听卖家讲未来潜力。如果是投资盘，租金要算得保守一点，先扣掉空置、维修和管理费，再看现金流能不能撑住。现在不是完全不能动，而是每一步都要问清楚代价在哪里。